Гарантийный срок на квартиру в новостройке

Квартира в новостройке нередко начинает «показывать характер» не в день приёмки, а спустя месяцы: трещина по стене, промерзающий угол, текущая кровля, шумный лифт или не справляющаяся вентиляция. Хорошая новость в том, что застройщик отвечает за качество построенного не только в момент передачи, но и весь гарантийный срок. Это право дольщика прямо закреплено в ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Разберёмся, сколько длится гарантия, с какого момента её считают, что в неё входит, как фиксировать скрытые дефекты и как доказать, что виноват именно застройщик.

Сколько длится гарантия: 5 лет и 3 года

Закон делит гарантию на две части – в зависимости от того, к какому элементу дома относится недостаток. Сроки эти минимальные: договор долевого участия может установить больше, но не меньше.

• 5 лет – на сам объект долевого строительства. Это «тело» квартиры и дома: несущие и ограждающие конструкции, стены, перекрытия, фасад, кровля, оконные и дверные блоки, а также отделка, если она входила в договор. Основание – ч. 5 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ.
• 3 года – на технологическое и инженерное оборудование. Сюда относят лифты, системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, газовое оборудование, электрику, входящую в состав общего имущества. Основание – ч. 5.1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ.

Важно не путать гарантийный срок с другими понятиями. Гарантийный срок – это период, в течение которого вы вправе предъявить претензии по качеству. Срок службы и срок годности относятся к отдельным материалам и оборудованию и устанавливаются их производителями. Для спора с застройщиком ключевым остаётся именно гарантийный срок из ст. 7 № 214-ФЗ.

С какого момента отсчитывается срок

Гарантийный срок начинает течь не с момента ввода дома в эксплуатацию и не с даты заключения ДДУ, а с момента передачи объекта дольщику. По общему правилу это дата подписания акта приёма-передачи (или составления одностороннего акта застройщика, если вы уклонились от приёмки без оснований).

Для инженерного оборудования закон допускает иной отсчёт: гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование может исчисляться со дня подписания первого передаточного акта по дому – это нужно уточнять по условиям конкретного договора. Чтобы не упустить срок, ориентируйтесь на самую раннюю дату передачи и фиксируйте все обращения к застройщику письменно. Прежде чем подписывать акт, советуем изучить, как вести себя, если застройщик торопит с подписанием без осмотра.

Скрытые недостатки: как фиксировать и когда заявлять

Скрытый недостаток – это дефект, который нельзя было обнаружить при обычном осмотре на приёмке: он проявляется позже (промерзание зимой, протечка в дождь, плесень в углу, проседание стяжки). На такие недостатки гарантия распространяется в полном объёме – то, что вы подписали акт без замечаний, не лишает вас права заявить о скрытом дефекте в течение гарантийного срока.

Чтобы дефект стал доказательством, действуйте по порядку:

1. Зафиксируйте недостаток на фото и видео с привязкой к дате – желательно так, чтобы было видно расположение в квартире.
2. Опишите проблему и направьте застройщику письменную претензию с требованием устранить недостаток. Отправляйте заказным письмом с описью вложения или через официальные каналы, указанные в ДДУ, и сохраняйте подтверждение отправки.
3. Дайте застройщику возможность осмотреть дефект и составить акт. Если он уклоняется или спорит о причине, организуйте независимую строительно-техническую экспертизу.
4. При отказе устранять – фиксируйте этот отказ письменно: он понадобится для взыскания неустойки, штрафа и расходов через суд.

Заявить о недостатке нужно в пределах гарантийного срока (5 или 3 года). Даже если до конца гарантии остаётся пара недель, успейте направить претензию – дата её отправки и будет считаться моментом обращения.

Что входит в гарантию, а что застройщик устранять не обязан

Гарантия покрывает недостатки, возникшие из-за нарушения застройщиком требований проекта, технических регламентов, градостроительных норм и условий договора. А вот за что застройщик отвечать не будет:

• нормальный износ и естественное старение материалов;
• повреждения из-за неправильной эксплуатации, перепланировки или самовольного вмешательства в инженерные сети самим жильцом;
• дефекты, появившиеся после ремонта, выполненного собственником или нанятыми им подрядчиками;
• поломки оборудования, вызванные нарушением правил его использования.

По закону (ч. 7 ст. 7 № 214-ФЗ) застройщик освобождается от ответственности, если докажет, что недостатки возникли из-за нормального износа, нарушения правил эксплуатации или ненадлежащего ремонта, проведённого самими жильцами либо привлечёнными ими лицами. Поэтому грань между гарантийным случаем и «сами испортили» нередко становится предметом спора.

Как доказать, что дефект – вина застройщика

В споре по гарантии действует важное правило: бремя доказывания во многом лежит на застройщике. Дольщик обязан подтвердить сам факт наличия недостатка и то, что он проявился в гарантийный период, а уже застройщик, чтобы освободиться от ответственности, должен доказать, что причина – износ, неправильная эксплуатация или ремонт жильца. На практике спор решает строительно-техническая экспертиза.

Чтобы укрепить свою позицию:

• сохраняйте проектную и приёмочную документацию, акт приёма-передачи, переписку с застройщиком;
• не делайте ремонт в зоне дефекта до фиксации – иначе застройщик сошлётся на ваше вмешательство;
• заказывайте экспертизу у организации с допусками и квалифицированными специалистами – её заключение должно указывать причину и характер недостатка;
• если экспертиза подтвердила вину застройщика, расходы на неё можно взыскать вместе с устранением дефекта.

Если застройщик отказывается реагировать, читайте, что делать, когда застройщик не устраняет недостатки квартиры – там разобран порядок взыскания через суд.

Что можно потребовать по гарантии

Обнаружив недостаток в гарантийный срок, вы вправе по своему выбору предъявить застройщику одно из требований (ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ):

• безвозмездно устранить недостаток в разумный срок;
• соразмерно уменьшить цену договора;
• возместить ваши расходы на самостоятельное устранение дефекта.

За нарушение сроков устранения недостатков и за отказ добровольно удовлетворить законное требование потребителя дополнительно начисляются неустойка и штраф по Закону РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» – в части, не урегулированной № 214-ФЗ. Учитывайте, что для застройщиков периодически вводятся временные моратории на отдельные санкции, поэтому конкретные суммы стоит уточнять на дату обращения.