Ипотека при банкротстве: единственное жильё можно сохранить
Раньше банкротство почти всегда означало торги по ипотечной квартире. С 08.09.2024 закон даёт другой выход: вы заключаете с банком отдельное мировое по ипотеке – и жильё, как правило, удаётся сохранить, а прочие долги списываются.
В чём суть нового права
Долгое время единственное ипотечное жильё при банкротстве гражданина не было защищено: квартира в залоге у банка уходила с торгов, даже если другого жилья у семьи не было. Залог сильнее, чем «исполнительский иммунитет» единственного жилья, поэтому ипотечную квартиру включали в конкурсную массу и продавали.
Это изменила статья 213.10-1 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которая была введена ФЗ № 298-ФЗ от 08.08.2024 и действует с 08.09.2024. Теперь у вас есть законный механизм вывести ипотечное жильё из-под торгов – отдельное мировое соглашение с банком именно по ипотеке. Вы продолжаете платить ипотеку, квартира, как правило, остаётся за вами, а остальные долги при этом списываются в общем порядке банкротства.
Главное преимущество этого механизма в том, что он не зависит от воли остальных участников дела. По статье 213.10-1 ФЗ-127 для заключения такого мирового согласие других кредиторов и финансового управляющего не требуется – договариваться нужно только с банком, выдавшим ипотеку.
Какое жильё и какая ипотека защищены
Речь идёт о ситуации, когда квартира или дом куплены в ипотеку и находятся в залоге у банка, а вы при этом проходите процедуру банкротства гражданина по ФЗ-127. Отдельное мировое заключается с тем кредитором, перед которым жильё в залоге, – то есть с вашим ипотечным банком.
Смысл нормы – дать человеку сохранить крышу над головой, не отказываясь от банкротства как способа избавиться от остальных долгов. Поэтому конструкция и устроена так: ипотека «выносится» в отдельное соглашение и живёт по своим правилам, а всё остальное идёт по общей процедуре.
Что происходит с платежами и долгами
После заключения мирового по статье 213.10-1 ФЗ-127 ситуация выглядит так:
- Ипотека идёт на прежних условиях. Вы продолжаете платить банку по графику – как и до банкротства.
- Жильё выводится из конкурсной массы. Ипотечную квартиру не выставляют на торги: она не попадает в имущество, которое распродают для расчётов с кредиторами.
- Прочие долги списывают. Остальные обязательства проходят обычную процедуру банкротства и по её итогам списываются.
- Просрочку гасят по графику из мирового. Если по ипотеке накопилась просрочка, её погашают по тому графику, который зафиксирован в самом мировом соглашении с банком.
То есть вы как бы разделяете свою финансовую жизнь на две части: ипотека – отдельным «миром» с банком на прежних условиях, всё остальное – через банкротство.
Что положено, если жильё всё же продали
Закон предусматривает и страховочный вариант – на случай, когда сохранить жильё через мировое не удалось и квартиру всё-таки реализовали. С 03.04.2026, согласно ФЗ № 62-ФЗ от 23.03.2026, при продаже такого жилья вы вправе требовать возврата до 10% выручки от его реализации.
Но у этого возврата есть потолок: сумма не может превышать первоначальный взнос и уже уплаченные вами платежи по ипотеке. То есть закон возвращает вам не больше того, что вы реально вложили в это жильё, и в пределах 10% от вырученной на торгах суммы.
Частые ошибки
- Считать, что банкротство автоматически отнимет квартиру. С 08.09.2024 это уже не так: статья 213.10-1 ФЗ-127 даёт законный путь сохранить единственное ипотечное жильё через мировое с банком.
- Ждать согласия других кредиторов или финуправляющего. Для отдельного мирового по ипотеке их согласие не нужно – договариваться нужно только с банком.
- Перестать платить ипотеку «раз уж банкротство». Наоборот: смысл механизма в том, что ипотека идёт на прежних условиях, а просрочку гасят по графику из мирового. Платежи нужно вносить.
- Путать ипотеку с остальными долгами. Ипотечное жильё выводится из конкурсной массы и живёт отдельным соглашением; прочие долги при этом списываются – это две разные дорожки в одном деле.
- Не фиксировать договорённости с банком. Всё, что касается условий и графика погашения просрочки, должно быть закреплено в самом мировом соглашении.
Что делать прямо сейчас
- Заключите мировое с банком – Оформите отдельное мировое соглашение с банком именно по ипотеке (ст. 213.10-1 ФЗ-127). Согласие других кредиторов и финансового управляющего для этого не требуется.
- Платите ипотеку как раньше – Ипотека продолжается на прежних условиях, жильё выводится из конкурсной массы, а прочие долги списываются. Накопившуюся просрочку гасите по графику, зафиксированному в мировом.
- Если жильё всё же продали – требуйте возврат – С 03.04.2026 (ФЗ № 62-ФЗ от 23.03.2026) при продаже жилья вы вправе требовать возврата до 10% выручки, но не больше первоначального взноса и уже уплаченных платежей.