Как принять квартиру у застройщика

Получить ключи от квартиры в новостройке – момент долгожданный, но именно на приёмке решается, будет ли застройщик за свой счёт устранять кривые стены, продувающие окна и недоделки отделки, или вы оплатите ремонт из своего кармана. Закон на вашей стороне: по статье 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект, качество которого соответствует условиям договора, проектной документации, градостроительным регламентам и иным обязательным требованиям. А по статье 8 № 214-ФЗ передача происходит по подписываемому сторонами акту приёма-передачи и в срок, установленный договором. Разберём пошагово, как проходит приёмка, что осматривать, что брать с собой и как грамотно зафиксировать дефекты, чтобы не остаться один на один с недоделками.

Этапы приёмки: от уведомления до акта

Приёмка квартиры – это не разовое подписание бумаги, а процедура из нескольких этапов. Знать их важно, чтобы не пропустить сроки и не дать застройщику навязать невыгодный сценарий.

1. Уведомление о готовности. После ввода дома в эксплуатацию застройщик направляет вам заказным письмом или иным предусмотренным договором способом сообщение о завершении строительства и готовности передать объект.
2. Запись на осмотр. Вы согласовываете дату приёмки. Не соглашайтесь на спешку и приёмку в тёмное время суток – осматривать квартиру нужно при дневном свете и без давления.
3. Осмотр квартиры. Вы лично или с приглашённым специалистом проверяете объект и сверяете его с условиями договора и проекта.
4. Фиксация недостатков. Все дефекты заносятся в смотровой лист (дефектную ведомость), который подписывают обе стороны.
5. Подписание акта приёма-передачи – только когда недостатков нет или они устранены. Если дефекты остались, акт можно подписать с оговорками либо отказаться до устранения.

Запомните разницу: смотровой лист фиксирует ваши замечания и обязанность застройщика их устранить, а акт приёма-передачи подтверждает, что квартира принята. Это два разных документа – подробнее об этом ниже.

Что проверять при осмотре квартиры

Осматривать нужно методично, не торопясь, по всем системам. Возьмите с собой паспорт, договор долевого участия, проектную документацию (если есть на руках), а также набор простых инструментов. Вот на что обращать внимание:

• Окна и балконные блоки. Проверьте, нет ли сквозняков, царапин и сколов на стеклопакетах, как открываются и закрываются створки, нет ли запотевания между стёкол. Сквозит – приложите зажжённую зажигалку или лист бумаги к притвору.
• Стяжка пола. Не должно быть трещин, бугров и пустот. Перепады по уровню – в пределах строительных норм; проверяется правилом и уровнем.
• Стены и потолки. Вертикальность и ровность стен, отсутствие подтёков, плесени, трещин. Углы должны быть 90 градусов.
• Отделка (если квартира с отделкой): качество обоев, плитки, ламината, дверей, отсутствие сколов и зазоров.
• Инженерные сети. Работа электрики (розетки, автоматы в щитке), водоснабжение и канализация (нет ли протечек), отопление (радиаторы, отсутствие воздушных пробок), вентиляция (тяга проверяется листом бумаги у решётки).
• Площадь квартиры. Сверьте фактический метраж с указанным в ДДУ – при отклонении возможен перерасчёт цены по условиям договора.

Возьмите с собой рулетку, уровень, фонарик, зарядное устройство или лампочку для проверки розеток, листок бумаги и зажигалку. Все недостатки фотографируйте с привязкой к месту.

Приёмщик с тепловизором: кому это выгодно

Самостоятельно выявить все дефекты сложно – многие проблемы скрыты. Поэтому многие дольщики приглашают на приёмку профессионального приёмщика (специалиста по технической экспертизе). Что это даёт:

• Тепловизор показывает мостики холода, продувы по контуру окон и стыкам панелей, дефекты утепления, которые глазом не видны.
• Профессиональные приборы (анемометр, уровень, пирометр, детектор скрытой проводки) фиксируют отклонения по нормам с цифрами.
• Грамотно составленная дефектная ведомость со ссылками на ГОСТы и СНиПы – застройщику сложнее отказать в устранении.

Услуга платная, но при наличии серьёзных дефектов она многократно окупается: стоимость устранения недостатков, которые иначе вы оплатили бы сами, обычно кратно превышает цену приёмки. Если вы уверены в своих силах и квартира без отделки, можно осмотреть и самостоятельно – но фиксировать всё письменно нужно в любом случае.

Срок на приёмку и уклонение от осмотра

После получения уведомления о готовности у вас есть срок на приёмку, установленный договором, а если он не указан – разумный срок, который по статье 8 № 214-ФЗ обычно составляет семь рабочих дней с момента получения сообщения (если иное не предусмотрено ДДУ). Важно понимать последствия:

• Нельзя необоснованно затягивать приёмку. Если вы уклоняетесь от принятия квартиры без законных оснований, застройщик по истечении установленного срока вправе составить односторонний акт о передаче объекта – и тогда риски и обязанности по содержанию квартиры лягут на вас, даже без подписи.
• Но уклонением не считается обоснованный отказ принять квартиру с существенными недостатками. Если дефекты реальны и зафиксированы, вы вправе не подписывать акт до их устранения – это не уклонение.

Поэтому даже при недостатках не игнорируйте уведомление: явитесь на осмотр, зафиксируйте дефекты в смотровом листе и письменно заявите о требованиях. Тогда односторонний акт застройщика будет незаконным, а просрочка передачи продолжит течь в вашу пользу. Рассчитать сумму за задержку поможет материал «Как рассчитать неустойку по ДДУ».

Смотровой лист и акт приёма-передачи: в чём разница

Это ключевой момент, на котором ошибаются чаще всего. Застройщики иногда предлагают сразу подписать акт приёма-передачи, обещая «устранить всё потом на словах» – делать так нельзя.

• Смотровой лист (дефектная ведомость) – документ, в который вносятся все обнаруженные при осмотре недостатки. Он не означает, что вы приняли квартиру; он фиксирует обязанность застройщика устранить дефекты. По статье 7 № 214-ФЗ при выявлении недостатков вы вправе требовать их безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на исправление.
• Акт приёма-передачи – документ, подтверждающий, что объект передан и принят. С момента его подписания (или составления одностороннего акта) прекращается просрочка застройщика и к вам переходят риски содержания квартиры.

Если застройщик настаивает на подписи акта без осмотра – это сигнал тревоги. Что делать в такой ситуации, разобрано в материале «Застройщик требует подписать акт без осмотра», а если квартиру уже передали с дефектами – смотрите «Квартира в новостройке с дефектами». Подписывайте акт без оговорок только тогда, когда претензий к квартире у вас не осталось.