Мораторий на неустойку по ДДУ

Если застройщик задержал передачу квартиры, по закону вам положена неустойка за каждый день просрочки. Но дольщики, которые садятся за расчёт, нередко сталкиваются с тем, что часть дней «не считается»: суд или сам застройщик ссылаются на мораторий на неустойку. Это не уловка – в отдельные периоды Правительство РФ действительно вводило постановления, временно ограничивающие начисление неустойки и штрафов застройщикам. Ниже разберём, что такое мораторий, какие именно требования он замораживает, можно ли получить деньги за просрочку до и после него и как мораторий влияет на исполнение уже вынесенного решения суда.

Что такое мораторий на неустойку и зачем его вводили

Право дольщика на неустойку за нарушение срока передачи объекта закреплено в части 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». По общему правилу застройщик платит неустойку за каждый день просрочки, а если дольщик – гражданин, размер неустойки удваивается.

Мораторий – это временная мера поддержки строительной отрасли. В отдельные периоды Правительство РФ принимало постановления (в публичном обсуждении их чаще всего связывают с постановлениями № 479 и № 326), которыми на ограниченный срок «замораживалось» начисление финансовых санкций к застройщикам. Действовали такие меры в условиях экономической нестабильности, чтобы застройщики не уходили в банкротство из-за лавины исков. Что важно понимать дольщику:

• мораторий вводится не навсегда, а на конкретный период, прямо указанный в постановлении;
• он касается именно санкций – неустойки, штрафов, процентов, а не самого долга или права на передачу квартиры;
• обязанность застройщика передать квартиру и устранить недостатки мораторий не отменяет.

Поскольку периоды и условия таких постановлений менялись, конкретные даты всегда нужно проверять по тексту действовавшего на тот момент акта. Если не уверены, какой период попадает под мораторий, безопаснее считать неустойку с разбивкой по датам и отдельно показывать «выпадающие» дни.

Какие периоды и требования исключаются из расчёта

Главное последствие моратория – дни просрочки, которые приходятся на период его действия, из расчёта неустойки исключаются. То есть неустойка за эти дни не начисляется вовсе. Под «заморозку» в разные периоды попадали:

• неустойка за просрочку передачи квартиры по части 2 статьи 6 ФЗ № 214-ФЗ;
• штраф за неудовлетворение требований дольщика в добровольном порядке. Здесь важна дата: если право на штраф (отказ застройщика удовлетворить требование – прямой или через бездействие) возникло до 01.09.2024, мог применяться прежний штраф 50% по п. 6 ст. 13 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» (потребительский закон применяется к ДДУ только в части, не урегулированной 214-ФЗ); если право на штраф возникло после 01.09.2024, действует специальный штраф 5% от присуждённой суммы по ч. 3 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ (в редакции ФЗ № 266-ФЗ). Конституционный Суд РФ (постановление от 14.04.2026 № 24-П) подтвердил: новый порядок 5% применяется на будущее, а при расчёте санкций за прошлый период действует прежний порядок, и момент возникновения права на штраф привязан к дате отказа застройщика выплатить;
• проценты и иные финансовые санкции, предусмотренные законом за нарушение обязательств застройщиком;
• в отдельные периоды – неустойка за нарушение сроков устранения недостатков и иные выплаты по качеству.

Как это выглядит на практике: если просрочка началась до моратория, продолжилась в его период и закончилась после, расчёт делится на три отрезка. Дни до моратория и дни после него учитываются, а дни внутри периода моратория – нет. Поэтому грамотно составленный расчёт неустойки всегда идёт с разбивкой по датам. Как правильно посчитать сумму, мы подробно разобрали в материале «Как рассчитать неустойку по ДДУ» – там же удобно учесть «выпадающие» дни.

Можно ли взыскать неустойку за просрочку до и после моратория

Да. Мораторий не лишает вас права на неустойку – он лишь вычёркивает из расчёта конкретный период. Всё, что застройщик «задолжал» за дни просрочки до начала моратория и после его окончания, взыскать можно в общем порядке: претензия – а при отказе суд. Действуйте по шагам:

1. Определите дату, когда квартиру должны были передать по договору, и дату фактической передачи (или текущую дату, если квартиру так и не передали).
2. Разбейте весь период просрочки на отрезки: «до моратория», «период моратория» (его исключаем) и «после моратория».
3. Посчитайте неустойку только за неисключённые дни, применяя ставку, действующую по правилам соответствующего периода.
4. Направьте застройщику письменную претензию с расчётом и требованием выплатить неустойку добровольно.
5. Если застройщик отказал или молчит – подавайте иск в суд, прикладывая ДДУ, акт (при наличии) и расчёт.

Важно следить за сроком исковой давности: по общему правилу он составляет три года, и для неустойки давность нередко считают отдельно по каждому дню просрочки. Поэтому не стоит откладывать предъявление требований надолго после окончания моратория.

Отсрочка исполнения решения суда в период моратория

Помимо запрета начислять санкции за «период моратория», постановления Правительства в отдельные периоды вводили отсрочку исполнения уже вынесенных решений судов о взыскании неустойки и штрафов. Это означает, что:

• суд мог вынести решение в вашу пользу, но его принудительное исполнение откладывалось до окончания установленного срока;
• приставы и банки в этот период не списывали с застройщика присуждённые суммы санкций;
• после окончания отсрочки исполнение возобновлялось, и взысканные суммы вы получали.

То есть деньги по решению суда не «сгорали» – выплата просто сдвигалась во времени. Если вы получили исполнительный лист, а застройщик ссылается на отсрочку, имеет смысл проверить, действительно ли на дату решения действовало соответствующее постановление и не истёк ли период отсрочки. По её окончании лист предъявляется к исполнению повторно.

Как фиксированная ставка ЦБ влияет на сумму

Размер неустойки по ДДУ привязан к ключевой ставке Банка России. В обычных условиях для расчёта берётся ставка, действующая на день, когда квартира должна была быть передана. Но в отдельные «мораторные» периоды постановления Правительства устанавливали особый порядок – неустойка считалась по фиксированной (зафиксированной на определённую дату) ставке ЦБ, а не по более высокой текущей. Что это значит для дольщика:

• если в момент просрочки ключевая ставка была высокой, «замороженная» ставка может заметно уменьшить итоговую сумму;
• применять нужно именно ту ставку и тот порядок, которые предусмотрены для конкретного периода просрочки;
• ошибка со ставкой – частая причина, по которой суд пересчитывает неустойку в меньшую сторону.

Кроме того, даже корректно посчитанную неустойку суд по заявлению застройщика может снизить как несоразмерную последствиям нарушения – на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Как этому противостоять и обосновать соразмерность, читайте в материале «Как уменьшить неустойку по ст. 333 ГК». А пошаговый порядок взыскания именно «мораторной» неустойки мы разобрали в разделе «Мораторий на неустойку по ДДУ: как взыскать».

Коротко о главном

Мораторий – это временная «заморозка» санкций к застройщику, а не отмена ваших прав. Запомните три вещи: дни внутри периода моратория из расчёта неустойки выпадают; за просрочку до и после него деньги взыскать можно; в отдельные периоды действовала и отсрочка исполнения решений, и особый порядок применения ставки ЦБ. Поскольку условия постановлений менялись, конкретный период и ставку всегда сверяйте с текстом действовавшего акта, а расчёт делайте с разбивкой по датам.