Налог с продажи квартиры в 2026 году: минимальный срок владения, вычеты и как посчитать
Продали квартиру — и налоговая ждёт от вас 13% (а иногда и 15%). Но платить нужно далеко не всегда: если вы владели жильём достаточно долго, налог не возникает вовсе. Разбираем по-человечески, когда продажа освобождается от НДФЛ, как уменьшить налог законными вычетами и по какой формуле считать сумму к уплате в 2026 году.
Главное правило: минимальный срок владения
Если квартира была в вашей собственности дольше минимального срока владения, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ. При этом не нужно ни платить налог, ни даже подавать декларацию 3-НДФЛ — сколько бы вы ни выручили.
Минимальный срок — 3 года, если квартира: единственное жильё (другой жилой недвижимости в собственности нет); получена в наследство; подарена близким родственником (родителями, детьми, супругом, бабушками/дедушками, братьями и сёстрами); получена при приватизации или по договору пожизненного содержания. Во всех остальных случаях (например, просто купили вторую квартиру) срок составляет 5 лет.
Про единственное жильё важный нюанс: правило трёх лет сохраняется, даже если вы купили новую квартиру в течение 90 дней до продажи старой. Переезд не лишает льготы.
Отсчёт срока идёт с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Исключения: для наследства — со дня смерти наследодателя; для новостройки по ДДУ — с даты полной оплаты, а не с получения ключей. Срок считают в полных месяцах: купили 20 марта 2023 — трёхлетний срок истекает 20 марта 2026 года.
Ставки НДФЛ в 2026 году
С 2025 года действует прогрессивная шкала. Для доходов от продажи недвижимости у налоговых резидентов ставка составляет 13% с налоговой базы до 2,4 млн ₽ и 15% с той части, которая превышает 2,4 млн ₽. Считается именно облагаемая база (доход за вычетом вычета или расходов), а не вся цена продажи.
Важно: повышенная ставка 15% применяется не ко всему доходу, а только к той его части, что выше 2,4 млн ₽. Поэтому при небольшой прибыли вы платите ровно 13%.
Два способа уменьшить налог
Если продаёте раньше минимального срока, доход можно законно уменьшить одним из двух способов — выбирайте тот, что выгоднее.
Первый — имущественный вычет 1 млн ₽. Из цены продажи вычитаете миллион, и налог платите с остатка. Подходит, когда квартира досталась бесплатно (наследство, дарение) или документов о расходах нет. Второй — «доходы минус расходы»: из цены продажи вычитаете сумму, за которую сами когда-то купили эту квартиру (нужны договор и платёжные документы). Обычно выгоднее, если покупали недёшево.
Защита от занижения цены: если вы продаёте квартиру дешевле, чем 70% её кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог всё равно считают от величины «кадастровая стоимость × 0,7». Занизить цену в договоре, чтобы уйти от налога, не получится.
Как посчитать налог: формула и пример
Базовая формула: Налог = (Цена продажи − Вычет) × 13% (и 15% с части базы свыше 2,4 млн ₽). Вместо вычета 1 млн ₽ можно подставить расходы на покупку. Сначала проверьте срок владения: если он больше минимального, считать ничего не нужно — налог нулевой.
Пример. Купили квартиру в 2024 году за 5 млн ₽, продаёте в 2026 году за 8 млн ₽. Минимальный срок для неё — 5 лет, он не прошёл, значит налог есть. Считаем по расходам: база = 8 000 000 − 5 000 000 = 3 000 000 ₽. Налог = 2 400 000 × 13% + 600 000 × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽.
Сравним с вычетом 1 млн: база была бы 7 млн ₽, а налог около 1 002 000 ₽ — поэтому вариант «доходы минус расходы» здесь заметно выгоднее. А продай вы эту же квартиру в 2029 году, после 5 лет владения, налог был бы нулевым.
Отдельная льгота для семей с детьми
Семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения — но только при соблюдении всех условий одновременно. Дети должны быть до 18 лет (или до 24 при очном обучении). В том же году продажи или до 30 апреля следующего года семья покупает новое жильё большей площади или большей кадастровой стоимости.
Дополнительно: на дату продажи у семьи не должно быть другого жилья, площадь которого больше приобретаемого (допустима доля до 50%). Если условия выполнены, налог не возникает, даже если квартирой владели меньше трёх лет.
Сроки: когда подать декларацию и заплатить
Если налог возникает, порядок такой: декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а сам налог платят до 15 июля того же года.
Пример: продали квартиру в 2026 году — декларацию сдаёте до 30 апреля 2027 года, а налог перечисляете до 15 июля 2027 года. Если продажа освобождена от налога по сроку владения, декларацию подавать не нужно вовсе.