Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

Вы подписали договор долевого участия и внесли деньги – но юридически вы ещё не дольщик. Право требования к застройщику возникает только после того, как договор пройдёт государственную регистрацию в Росреестре. До этого момента бумага с подписями сама по себе вас не защищает: по закону ДДУ считается заключённым именно с даты внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Сама процедура регистрации подчиняется Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Разберёмся, зачем нужна регистрация, кто подаёт документы, сколько это стоит, в какие сроки и как убедиться, что всё прошло.

Почему ДДУ считается заключённым только после регистрации

Закон прямо требует государственной регистрации договора долевого участия – без неё договор не порождает прав и обязанностей. Это не формальность, а главный механизм защиты дольщика. Регистрация решает сразу несколько задач:

• Защита от двойных продаж. Росреестр не зарегистрирует два договора на один и тот же объект. Пока ваш ДДУ в реестре, застройщик физически не сможет продать эту же квартиру другому покупателю.
• Фиксация залога при ипотеке. Если квартира куплена в кредит, одновременно регистрируется залог (ипотека) в силу закона в пользу банка – это видно в выписке ЕГРН.
• Привязка к эскроу и проектному финансированию. По современной схеме деньги дольщика поступают не застройщику напрямую, а на счёт эскроу в банке, и зарегистрированный ДДУ – основание для открытия и работы такого счёта.
• Подтверждение ваших прав в спорах. Без регистрации вы не сможете взыскать неустойку, расторгнуть договор или требовать передачи квартиры – суд опирается на зарегистрированный договор.

Поэтому не передавайте застройщику деньги до регистрации, если расчёты не идут через эскроу-счёт. Сначала – регистрация договора, потом подтверждённые обязательства.

Какие документы подают застройщик и дольщик

На практике пакет документов для регистрации первого ДДУ по дому собирает и подаёт застройщик, поскольку именно у него находятся проектная документация и разрешения. Но заявление подаётся совместно – от застройщика и от участника долевого строительства. Обычно требуются:

• заявление о государственной регистрации от обеих сторон;
• сам договор долевого участия (как правило, не менее чем в двух подлинных экземплярах);
• паспорт дольщика; для застройщика – учредительные и разрешительные документы (разрешение на строительство, проектная декларация, документы на земельный участок) – они нужны для регистрации первого ДДУ по объекту;
• при ипотеке – кредитный договор и документы для регистрации залога;
• при необходимости – нотариальное согласие супруга, договор об открытии эскроу-счёта, доверенность на представителя.

Подать документы можно через МФЦ, в электронном виде на портале Росреестра (часто это делает застройщик в рамках электронной регистрации) или у нотариуса, удостоверившего сделку. Госпошлину за регистрацию ДДУ платит, как правило, дольщик-физлицо, и для граждан она установлена в льготном – пониженном – размере по сравнению с организациями. Точную сумму смотрите в актуальной редакции Налогового кодекса РФ, поскольку размеры пошлин периодически индексируются.

Сроки регистрации и размер госпошлины

Сроки государственной регистрации установлены Законом № 218-ФЗ и зависят от способа подачи документов. Ориентируйтесь так:

1. При подаче напрямую в орган регистрации (через электронный сервис Росреестра) запись вносится быстрее – в течение нескольких рабочих дней.
2. При подаче через МФЦ срок отсчитывается с момента передачи документов из центра в Росреестр и оказывается на 1-2 рабочих дня длиннее.
3. Регистрация первого ДДУ по новому дому занимает больше времени, чем последующих, потому что Росреестр впервые проверяет всю проектную документацию застройщика.

Госпошлина для гражданина за регистрацию договора участия в долевом строительстве установлена в небольшом фиксированном размере (для организаций она выше). Если стороны платят пошлину в долях, каждая вносит свою часть. Реквизиты и актуальный размер проверьте на сайте Росреестра или в МФЦ перед подачей – называть конкретную цифру не будем, так как тарифы меняются. По итогам регистрации вы получаете свой экземпляр договора с регистрационной надписью (штампом или электронной отметкой о регистрации).

Как проверить регистрацию ДДУ в выписке ЕГРН

Не полагайтесь только на штамп на договоре – проверьте запись самостоятельно. Сведения о зарегистрированном ДДУ отражаются в Едином государственном реестре недвижимости. Сделать это можно так:

• Заказать выписку из ЕГРН об объекте долевого строительства (о земельном участке или о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве) – через портал Госуслуг, сайт Росреестра или МФЦ.
• Проверить онлайн через справочные сервисы Росреестра по кадастровому номеру участка или адресу объекта.
• Сверить данные: в выписке должны фигурировать ваш договор, дата и номер государственной регистрации, а при ипотеке – запись об обременении в пользу банка.

Регистрационная отметка важна и при перепродаже строящегося жилья: уступка прав по ДДУ тоже подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Подробно об этом – в материале «Уступка прав по ДДУ (цессия)». Если вы покупаете квартиру по переуступке, обязательно убедитесь, что и исходный ДДУ, и договор цессии зарегистрированы.

Что делать при отказе или приостановке регистрации

Росреестр не всегда регистрирует договор с первого раза. Чаще регистратор не отказывает сразу, а приостанавливает регистрацию и даёт срок устранить недостатки. Типичные причины:

• неполный пакет документов или ошибки в заявлении;
• замечания к проектной декларации, разрешению на строительство или документам на землю у застройщика;
• отсутствие сведений об уплате госпошлины;
• расхождения в данных об объекте (площадь, номер, кадастровые сведения);
• незаключённость или пороки самого договора.

Если регистрацию приостановили – устраните указанные в уведомлении замечания в отведённый срок и донесите документы. Большинство приостановок устраняет застройщик, поскольку причины обычно на его стороне. Если же по итогам Росреестр вынес отказ и вы считаете его незаконным, отказ можно обжаловать – сначала в апелляционную комиссию при органе регистрации, а затем в суд. Как действовать в этом случае, мы подробно разобрали в инструкции «Росреестр отказал в регистрации ДДУ». Помните: пока договор не зарегистрирован, вы не защищены, поэтому не торопитесь передавать застройщику деньги вне эскроу и держите регистрацию на контроле.