Самозапрет на сделки с недвижимостью: запрет регистрации без личного участия собственника

Что это за запрет и какая норма его вводит

Самозапрет — это специальная отметка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о том, что регистрация перехода, прекращения или обременения права на объект возможна только при личном участии собственника или его законного представителя. Основание — статья 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Смысл простой: пока запись стоит, никто не сможет по доверенности продать, подарить или заложить вашу квартиру. Даже если мошенник изготовит поддельную доверенность и придёт к нотариусу или в МФЦ, регистратор увидит отметку и откажет в регистрации. Запрет распространяется на квартиры, дома, земельные участки, машино-места — любую недвижимость, которая числится за вами в ЕГРН.

Отдельно работает статья 36.2 того же закона. Она касается электронных сделок: по умолчанию Росреестр не проводит дистанционную регистрацию перехода или прекращения права собственности физического лица по документам с усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), если в ЕГРН нет специальной записи о согласии собственника на такой формат. Это закрывает старую лазейку, когда электронная подпись приравнивалась к личному присутствию и обходила обычный запрет.

Как поставить запрет: способы, срок и стоимость

Услуга полностью бесплатна, госпошлина не взимается. Подать заявление можно тремя способами. Первый — онлайн через Госуслуги: нужна подтверждённая учётная запись, заявление подписывается в приложении «Госключ». Второй — лично в любом МФЦ по паспорту. Третий — через личный кабинет на сайте Росреестра при наличии УКЭП.

Запись о невозможности регистрации без личного участия вносится в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней со дня приёма заявления. Никаких документов на недвижимость прикладывать не нужно — достаточно паспорта, сведения об объектах Росреестр видит по вашим данным. Заявление можно подать сразу на все принадлежащие вам объекты.

Мера востребована: по данным Росреестра, только с января по май 2026 года поступило более 2,5 млн таких заявлений — вдвое больше, чем за тот же период годом ранее. Особенно важно поставить запрет пожилым родственникам и тем, кто редко бывает по месту нахождения недвижимости.

Что именно блокирует запись, а что — нет

После внесения записи блокируются любые сделки, совершаемые не самим собственником: продажа, дарение, мена, регистрация ипотеки или иного обременения по доверенности. Рядом с объектом в выписке ЕГРН появляется отметка о том, что регистрация возможна только при личном участии правообладателя.

Важно понимать пределы защиты. Запрет не мешает регистрации, если основанием служит вступившее в законную силу решение суда или требование судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства — например, при взыскании долга или разделе имущества. Также запись погашается автоматически при регистрации перехода права по наследству.

Ещё один нюанс: сам по себе запрет по статье 36 исторически не всегда останавливал электронные сделки, потому что УКЭП приравнивалась к личному присутствию. Именно поэтому для полной защиты стоит убедиться, что в ЕГРН нет вашего согласия на электронную регистрацию (ст. 36.2). По умолчанию его нет — и это правильно.

Как снять запрет

Запись действует бессрочно. Снять её можно только по личному заявлению собственника (или его законного представителя) об отзыве ранее поданного заявления — через Госуслуги, МФЦ или Росреестр. Это удобно: когда вы сами решите продать недвижимость, запрет не помешает — вы придёте на сделку лично, и регистратор проведёт её при вашем участии.

Кроме заявления собственника, запись погашается в силу закона: при регистрации перехода или прекращения права при личном участии собственника, при наследовании, а также на основании вступившего в силу судебного акта. Никаких дополнительных действий для этого не требуется — регистратор снимает отметку сам.

Чем самозапрет отличается от биометрии с 1 июля 2026 года

С 1 июля 2026 года вступили в силу изменения в статью 36.2 218-ФЗ, внесённые Федеральным законом от 07.06.2025 № 133-ФЗ, которые и разрешил дополнительно подтверждать личность участников дистанционных сделок через Единую биометрическую систему (ЕБС) — по изображению лица и голосу, наряду с УКЭП. Это не замена самозапрета, а отдельный инструмент для тех, кто хочет проводить онлайн-сделки.

Ключевое отличие: биометрия — добровольна и нужна тем, кто сделку совершает; самозапрет — это, наоборот, отказ от дистанционных сделок вовсе. При этом закон прямо защищает тех, кто выбрал запрет: биометрическая идентификация не применяется к объектам, по которым в ЕГРН внесена отметка о невозможности регистрации без личного участия. Биометрию также нельзя использовать в сделках с долями, с несовершеннолетними и недееспособными собственниками, по наследственным и спорным объектам.

Вывод для обычного собственника простой: если вы не планируете продавать недвижимость онлайн, поставьте самозапрет по статье 36 — он бесплатен, бессрочен и надёжно перекрывает главный канал мошенничества.