Администрация требует снести постройку или внесла её в реестр самовольных

Кто вправе решить снос: администрация или только суд

Это первое, что нужно проверить в полученной бумаге. По п. 3.1 ст. 222 ГК РФ решение о сносе либо о сносе или приведении в соответствие принимает суд, и лишь в случаях из п. 4 ст. 222 ГК РФ - орган местного самоуправления. Таких случаев два:

• объект возведён на участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия была установлена законом на дату начала строительства, либо на участке, вид разрешённого использования которого не допускает такого строительства, и этот участок расположен в границах территории общего пользования, - орган принимает решение о сносе;
• объект возведён на участке, вид разрешённого использования которого не допускает такого строительства, и при этом расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает строительства такого объекта, либо на объект отсутствует разрешение на строительство - при условии, что границы зоны и необходимость разрешения были установлены законом на дату начала строительства; тогда орган принимает решение о сносе или о приведении объекта в соответствие.

Дальше - главный ограничитель. Орган местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе в отношении объекта, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН или признано судом; в отношении объекта, по которому суд ранее отказал в иске о сносе; а также в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома. Если ваш случай попал в этот перечень - администрация обязана идти в суд, а не выносить распоряжение.

Ещё одно ограничение, о котором забывают чаще, чем о запрете для объектов в ЕГРН. По п. 4 ст. 222 ГК РФ решения о сносе и о приведении в соответствие не могут приниматься органом местного самоуправления в отношении построек на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, - единственное исключение, когда сохранение постройки создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Если участок в частной собственности (вашей или другого лица), административного пути у органа по общему правилу нет: спор идёт в суд.

Отдельно про «реестр самовольных». Региональные и муниципальные перечни объектов с признаками самовольного строительства утверждаются актом органа власти и служат основанием для дальнейшей работы: проверки, требования, иска. Само по себе включение в перечень не делает постройку самовольной - этот статус даёт только решение суда или решение органа, принятое строго в рамках п. 4 ст. 222 ГК РФ. Практический шаг: подайте в орган, утвердивший перечень, заявление об исключении объекта с приложением выписки из ЕГРН, документов на участок и подтверждения года постройки. Если в исключении отказано, сам акт о включении объекта в перечень оспаривается в суде - по правилам гл. 21 КАС РФ, если он утверждён как нормативный, и гл. 22 КАС РФ, если как ненормативный.

Пришло требование о добровольном сносе: первые шаги

Сроки в решении органа ограничены законом: для сноса - не менее трёх и не более двенадцати месяцев, для приведения объекта в соответствие - не менее шести месяцев и не более трёх лет (абз. 3 п. 4 ст. 222 ГК РФ). Сам снос или приведение в соответствие выполняет лицо, возведшее постройку, а если сведений о нём нет - правообладатель участка (ч. 6 ст. 55.32 ГрК РФ). Копию решения вам обязаны направить в течение семи рабочих дней со дня его принятия (ч. 4 ст. 55.32 ГрК РФ). Если в бумаге стоит срок «30 дней» или «немедленно» - это довод для возражений.

Что сделать в первые дни:

• Зафиксируйте объект и год постройки. Год возведения проверяют в первую очередь: по разъяснениям Верховного Суда (п. 1 Тематического обзора Верховного Суда РФ № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством», утв. постановлением Президиума ВС РФ от 01.07.2026 № 16А/2026) здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут признаваться самовольными постройками: часть первая ГК РФ введена в действие с 1 января 1995 года (ст. 1 и 5 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ), а ст. 109 ГК РСФСР 1964 года относила к самовольным только жилые дома и дачи; от требований по другим основаниям, например при угрозе жизни и здоровью, это не защищает. Доказательства года постройки неравноценны. Сильные: технический паспорт и материалы инвентаризационного дела БТИ, архивные материалы аэрофотосъёмки и ортофотопланы, решение о выделении участка, выписка из похозяйственной книги, договоры на подключение к сетям. Ограниченные: заключение специалиста - оно даёт лишь ориентировочный период возведения. Слабые: фотографии и видео (дата съёмки в файле легко меняется), квитанции и справки о регистрации по месту жительства - они подтверждают проживание, а не дату создания объекта. Фотосъёмку и видеообход всё равно сделайте: они фиксируют текущее состояние объекта до возможного демонтажа.
• Соберите документы. Выписку из ЕГРН на объект и на участок, правоустанавливающие документы на землю, технический паспорт и материалы инвентаризационного дела БТИ, решение о выделении участка, разрешительную документацию, если она оформлялась.
• Запросите основания. Письменно потребуйте у органа копии акта осмотра, поступившего уведомления о выявлении самовольной постройки и приложенных к нему документов. Ответ должен быть дан в течение 30 дней (ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ). Отказ или отсутствие ответа фиксируйте: в суде это довод о том, что решение принято без исследования обстоятельств и без обеспечения вашего права на ознакомление с материалами.
• Подайте письменные возражения в срок, указанный в требовании, с отметкой о приёме или по почте с описью вложения. Возражения - это не формальность: они фиксируют вашу позицию до суда и лишают администрацию довода о том, что вы бездействовали.

Не сносите «на всякий случай» и не начинайте демонтаж до окончания спора - восстановить объект и взыскать убытки потом будет несопоставимо сложнее.

Как оспорить решение о признании постройки самовольной

Решение органа местного самоуправления о сносе - это властный акт, и оспаривается он по правилам об оспаривании решений органов власти: гражданином - в порядке административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ), а организацией или индивидуальным предпринимателем, если объект связан с предпринимательской деятельностью, - в арбитражном суде (гл. 24 АПК РФ). Срок в обоих случаях - три месяца со дня, когда стало известно о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ, ч. 4 ст. 198 АПК РФ). Пропущенный срок можно восстановить, но только при уважительных причинах, поэтому тянуть не стоит.

Рабочие основания для отмены:

• орган вышел за пределы п. 4 ст. 222 ГК РФ - например, участок находится в частной собственности, право на объект зарегистрировано в ЕГРН или это жилой дом;
• нарушена процедура: копия решения не направлена в течение семи рабочих дней (ч. 4 ст. 55.32 ГрК РФ), объект не осматривался, решение не мотивировано, к уведомлению о выявлении самовольной постройки, поступившему в администрацию, не приложены документы, подтверждающие её признаки;
• установлен срок за пределами законных рамок - для сноса короче трёх или дольше двенадцати месяцев (абз. 3 п. 4 ст. 222 ГК РФ);
• объект не обладает признаками самовольной постройки: земля позволяет строительство, нарушений строительных норм нет либо они устранимы;
• постройка возведена в период, когда действующее требование (разрешение, документы на землю) к ней не предъявлялось.

Если администрация пошла не с решением, а с иском в суд, работает другая логика: вы отвечаете возражениями на иск и доказываете отсутствие оснований для сноса. Как строится такой ответ - разобрано на странице возражения на иск.

Про исковую давность важно понимать честно. По разъяснениям Верховного Суда давность не распространяется на требование о сносе постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, а также на требование владеющего собственника (в том числе публичного) о сносе, если оно направлено на устранение нарушений, не связанных с лишением владения (абз. 5 ст. 208 ГК РФ). К требованиям о сносе построек, которые такой угрозы не создают, применяется общий трёхлетний срок (ст. 196, 200 ГК РФ). Но если истёк срок давности по требованию об истребовании участка из чужого незаконного владения, считается истёкшим и срок по требованию о сносе возведённой на нём постройки (ст. 301 ГК РФ). То есть «прошло десять лет, значит поздно» - работает не всегда, а только при определённой конфигурации спора.

Приведение в соответствие вместо сноса: как этим пользоваться

После поправок Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ ст. 222 ГК РФ перестала быть нормой «только про снос». Закон прямо предусматривает альтернативу: приведение объекта в соответствие с установленными требованиями. Снос - крайняя мера, применимая тогда, когда нарушение неустранимо.

Заявлять это нужно активно и заранее - и в возражениях органу, и в суде. Формулировка примерно такая: нарушения носят устранимый характер, объект не создаёт угрозы жизни и здоровью, я готов привести его в соответствие в разумный срок и прошу установить такой срок вместо сноса. Подкрепляется это заключением специалиста или проектом устранения нарушений: без технического обоснования довод повисает в воздухе.

Срок на приведение в соответствие по абз. 3 п. 4 ст. 222 ГК РФ - от шести месяцев до трёх лет. Если вы уложились в срок и подтвердили результат, довод о сносе теряет опору: по разъяснениям Верховного Суда, если на день вынесения решения признаки самовольной постройки устранены и иных оснований для сноса нет, суд отказывает в требовании о сносе.

И честно о другом исходе. Снос бывает законным: если объект стоит на чужой или публичной земле без каких-либо прав на неё, если нарушение градостроительных норм неустранимо или постройка угрожает жизни и здоровью, суды удовлетворяют требования о сносе, и процессуальные приёмы этого не меняют. Признание права собственности на самовольную постройку по п. 3 ст. 222 ГК РФ требует одновременно трёх условий - права на участок, допускающего такое строительство, соответствия объекта установленным требованиям на день обращения в суд и отсутствия угрозы правам и охраняемым интересам других лиц; при отсутствии хотя бы одного условия суд откажет. Поэтому трезвая оценка своих документов до спора важнее любой тактики: иногда дешевле привести объект в соответствие или перенести его, чем дойти до принудительного сноса за свой счёт.

Параллельно стоит закрывать «земельный» дефект. Если объект стоит на публичном участке, проверьте право на его оформление - в том числе исключительное право собственника здания на приобретение участка под ним (ст. 39.20 ЗК РФ). Для жилых домов, возведённых до 14 мая 1998 года, есть отдельный льготный механизм: по п. 2 ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ гражданин, использующий такой дом для постоянного проживания, вправе до 1 марта 2031 года бесплатно получить в собственность государственный или муниципальный участок под ним - при условии, что дом расположен в границах населённого пункта и право собственности на него не зарегистрировано ни за гражданином, ни за другими лицами; на многоквартирные дома правило не распространяется. Верховный Суд ориентирует суды отклонять требование о сносе такого дома, если гражданин вправе оформить участок и существенных нарушений при строительстве допущено не было (п. 2 Тематического обзора Верховного Суда РФ № 13/2026, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 01.07.2026 № 16А/2026).

Объект в ЕГРН, а снос всё равно требуют

Запись в ЕГРН - не абсолютная броня, но она полностью меняет расстановку сил. Административного пути у органа больше нет: по п. 4 ст. 222 ГК РФ решение о сносе не принимается в отношении объекта, право на который зарегистрировано в реестре. Значит, у распоряжения о сносе в такой ситуации нет законного основания, и это самостоятельный довод административного иска об отмене решения как принятого за пределами компетенции. Оценивать довод всё равно будет суд.

Дальше администрация может обратиться в суд, но там ей придётся доказывать признаки самовольной постройки по существу: отсутствие прав на землю, недопустимый вид разрешённого использования, отсутствие необходимого разрешения (для ИЖС - несоблюдение уведомительного порядка по ГрК РФ), существенное нарушение строительных норм или угрозу жизни и здоровью. Сама по себе выписка из ЕГРН эти доводы не снимает, но переносит бремя доказывания на истца.

Практический шаг: сразу после получения требования получите свежую выписку и приложите её к возражениям, а в суде заявляйте ходатайство об истребовании материалов проверки и разрешительной документации - по административному делу об оспаривании решения о сносе это ст. 63 КАС РФ, по гражданскому делу по иску о сносе - ст. 57 ГПК РФ. Если позиция администрации строится на выводах её же специалиста, ключевым доказательством становится судебная строительно-техническая экспертиза - о том, как её назначают и о чём просить, см. как назначается судебная экспертиза и ходатайство о назначении экспертизы. Правильные вопросы эксперту: соответствует ли объект строительным и градостроительным требованиям, создаёт ли угрозу жизни и здоровью, устранимы ли нарушения без сноса и какими работами.

Как не допустить сноса до решения суда

Обеспечительные меры важны настолько же, насколько сами возражения. Если вы оспариваете решение органа, просите меру предварительной защиты - приостановление действия оспариваемого решения (ст. 223 КАС РФ): заявление подаётся вместе с административным иском и рассматривается судьёй без проведения заседания. Если администрация уже обратилась в суд с иском о сносе, отдельная мера по общему правилу не нужна: решение исполняется только после вступления в законную силу. Но при реальной угрозе досрочного демонтажа любое лицо, участвующее в деле, вправе просить о запрете совершать действия по сносу объекта (ст. 139-140 ГПК РФ). От этого зависит, будет ли что защищать к моменту решения.

Что писать в обоснование: снос необратим, восстановление объекта невозможно, исполнение решения до проверки его законности сделает судебную защиту бессмысленной. Прикладывайте доказательства реальной угрозы - уведомление о начале демонтажа, акт, переписку, объявление на щите на участке.

Если в постройке живут люди, добавляется ещё один аргумент. По абз. 2 п. 11 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении; поэтому суд не ограничивается вопросом о сносе, а к участию в деле привлекается прокурор для дачи заключения (ст. 45 ГПК РФ). Проверьте, заявлено ли требование о выселении и привлечён ли прокурор: их отсутствие - серьёзный процессуальный довод.

И трезво о последствиях бездействия. Если решение о сносе или приведении в соответствие не исполнено в установленный срок, орган организует работы принудительно, а расходы взыскиваются с обязанного лица. Дополнительно земельное законодательство допускает лишение прав на участок: для участка в частной собственности - изъятие с последующей продажей с публичных торгов (ст. 54.1 ЗК РФ), для участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения - принудительное прекращение права (ст. 54 ЗК РФ). Поэтому пассивная позиция - самый дорогой вариант.

Если ваш спор не с администрацией, а с соседом, логика защиты другая - см. спор с соседом по участку и незаконная перепланировка у соседей. Когда самовольные конструкции возникают в многоквартирном доме, требование заявляют собственники помещений, а не администрация: общее имущество МКД и самовольные конструкции и самозахват подвала в МКД.