Суд требует снести дом, где зарегистрирована и живёт семья

Почему вопрос о выселении меняет всё дело

Обычный иск о сносе построен так, будто спор идёт о вещи: есть объект, есть признаки самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ - значит, снести. Но если в доме зарегистрированы и фактически живут собственник, члены его семьи, несовершеннолетние, снос лишает этих людей жилища. Поэтому в абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 прямо указано: требование о сносе постройки, в которой проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц, а к участию в деле привлекается прокурор. Само это правило закреплено именно постановлением Пленума № 44, а не обзором практики. Тематический обзор Верховного Суда РФ № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 № 16А/2026) даёт позиции по другим вопросам - в частности, п. 1 обзора о нежилых объектах, построенных до 1 января 1995 года, и п. 2 обзора о жилом доме, возведённом до 14 мая 1998 года, участок под которым можно оформить.

Практический смысл этого разъяснения не в формальности. Как только в предмет спора входит выселение, включается другой блок норм и другой стандарт доказывания: никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом и другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ). Истцу приходится обосновывать не только признаки самовольности, но и то, что лишение конкретных людей единственного жилья соразмерно допущенному нарушению.

Второй эффект - состав участников. Члены семьи, зарегистрированные в доме, становятся лицами, о правах которых суд выносит решение. Их нельзя оставить за рамками процесса. Третий эффект - прокурор: по ч. 3 ст. 45 ГПК РФ он вступает в процесс и даёт заключение по делам о выселении.

И отдельно держите в голове материальную часть. С 2018 года ст. 222 ГК РФ в редакции ФЗ от 03.08.2018 № 339-ФЗ предлагает суду альтернативу: снос либо приведение постройки в соответствие с установленными требованиями. Снос - крайняя мера, применимая тогда, когда устранить нарушение иначе невозможно. Формула защиты по существу одна: нарушения устранимы, угрозы жизни и здоровью нет, а значит, сносить нельзя.

Прокурора не привлекли, членов семьи не привлекли - как этим пользоваться

Разделяйте два нарушения, они работают по-разному.

• Не привлечены члены семьи, проживающие в доме. Это самое сильное основание. Решение о сносе фактически определяет их жилищные права, а они не участвовали в деле. По п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлечённых к участию в деле, - безусловное основание для отмены; по ч. 5 ст. 330 ГПК РФ апелляция переходит к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. Такое нарушение суд апелляционной инстанции проверяет независимо от доводов жалобы (ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ), поэтому довод работает и в жалобе самого ответчика, а не только непривлечённых членов семьи. Переход к рассмотрению по правилам первой инстанции означает, что дело фактически рассматривается заново, с возможностью заявлять ходатайства, представлять доказательства и просить экспертизу.
• Не привлечён прокурор. Само по себе неучастие извещённого прокурора не отменяет решение автоматически. Но если суд вообще не разрешал вопрос о выселении и не привлекал прокурора по делу, которое по своей сути является спором о жилище, это указывает на неправильное определение предмета спора и круга обстоятельств - то есть на нарушение норм процессуального права, влияющее на исход (пп. 1 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) в связке с абзацем вторым пункта 11 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44.

Как ссылаться правильно. Не пишите «нарушено право на жильё» абстрактно - фиксируйте конкретику: кто зарегистрирован в доме (выписка из домовой книги, справка о регистрации), кто фактически проживает (акт, показания, договоры на коммунальные услуги), с какой даты, есть ли иное жильё в собственности у каждого из них (выписки из ЕГРН о правах отдельного лица). Именно эти документы превращают процессуальный довод в живой аргумент.

Сразу учитывайте контрдовод истца. Правило пункта 11 постановления Пленума № 44 сформулировано для граждан, имеющих право пользования жилым помещением, поэтому администрация обычно возражает так: спорный объект в эксплуатацию не введён, жилым помещением не является, а регистрация по месту жительства сама по себе жилищного права не порождает. Отвечать на это нужно документами: выписка из ЕГРН и технический паспорт с назначением «жилой дом», регистрация по месту жительства, лицевые счета и договоры энергоснабжения, платёжные документы за коммунальные услуги, акт о фактическом проживании.

Если решение ещё не вынесено, не ждите апелляции: заявляйте ходатайство о привлечении членов семьи к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 43 ГПК РФ), и о привлечении прокурора для дачи заключения (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ). Отказ фиксируйте в протоколе - потом это станет основанием жалобы. Свои материальные доводы удобно собирать по структуре, разобранной в материалах возражения на иск и возражения на иск о выселении.

Дети в доме: опека, жилищные права, что доказывать

Несовершеннолетние - отдельная и часто недооценённая линия. Место жительства ребёнка до 14 лет по закону определяется местом жительства его родителей (ст. 20 ГК РФ), а право пользования жилым помещением он получает как член семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ). Снос дома означает утрату этого права без предоставления чего-либо взамен.

Что просить у суда:

• привлечь орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу (ст. 47 ГПК РФ) - заключение о том, как снос отразится на жилищных условиях детей;
• привлечь самих несовершеннолетних через законных представителей, а детей старше 14 лет - к участию лично с согласия представителей;
• истребовать доказательства, которых у вас нет: сведения об отсутствии у семьи иного жилья, данные о постановке на учёт нуждающихся, документы администрации по участку (ст. 57 ГПК РФ);
• обязать истца пояснить, какое жильё будет у детей после сноса, - ответ на этот вопрос показывает, оценивал ли истец последствия сноса, и суд обязан отразить эту оценку в решении.

Будьте честны с собой: наличие детей не создаёт иммунитета от сноса. Если постройка возведена на чужой земле, создаёт угрозу жизни и здоровью или нарушение неустранимо, суды сносят и такие дома. Но там, где нарушение формальное (нет уведомления о планируемом строительстве, отступ меньше нормативного, участок не оформлен, хотя оформить его можно), интересы детей - это вес, который склоняет чашу в сторону приведения в соответствие, а не сноса.

Что писать в апелляционной жалобе

Апелляция - точка, где процессуальный дефект даёт максимальный эффект. Жалобу по основанию непривлечения подают прежде всего сами непривлечённые лица: право обжалования принадлежит тем, о правах и обязанностях которых суд разрешил вопрос (ч. 3 ст. 320 ГПК РФ). Ответчику стоит подать свою жалобу и указать на то же нарушение: суд апелляционной инстанции вне зависимости от доводов жалобы проверяет наличие безусловных оснований для отмены (ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ). Надёжнее, когда жалобу подписывают и ответчик, и непривлечённые лица.

Структура жалобы, которая работает:

• Первый довод - процессуальный. В доме зарегистрированы и проживают такие-то лица, решение о сносе разрешило их жилищные права, к участию в деле они не привлечены. Просите отменить решение по п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ и перейти к рассмотрению по правилам первой инстанции (ч. 5 ст. 330 ГПК РФ).
• Второй довод - предмет спора определён неверно. Суд разрешил вопрос о сносе, не разрешив вопрос о выселении, и не привлёк прокурора (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ), вопреки абзацу второму пункта 11 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44.
• Третий довод - по существу. Снос является крайней мерой государственного вмешательства, а устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению (п. 25 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44); п. 2 ст. 222 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ допускает приведение постройки в соответствие с установленными требованиями. При установлении возможности устранения нарушений суд обязан принять решение, предусматривающее оба способа его исполнения - о сносе либо о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, и указать это в резолютивной части (п. 31 постановления Пленума № 44). Если в обжалуемом решении такой альтернативы нет, а устранимость нарушений, наличие угрозы жизни и здоровью и соразмерность сноса судом не выяснялись, об этом надо писать прямо.
• Четвёртый довод - недостаток доказательств. Строительно-техническая экспертиза не назначалась либо назначена после 1 июля 2024 года не в государственной судебно-экспертной организации. Разделом VIII Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (утверждён распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р; раздел введён распоряжением Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р и применяется с 1 июля 2024 года), к таким экспертизам отнесены судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством. Если экспертиза назначена до 1 июля 2024 года, довод не работает - тогда заключение оспаривают по содержанию.
• Пятый довод - земля. Если участок можно оформить, суд обязан был это проверить. По ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ до 1 марта 2031 года гражданин, использующий для постоянного проживания возведённый до 14 мая 1998 года жилой дом, который расположен в границах населённого пункта и права на который у самого гражданина и у иных лиц отсутствуют, имеет право на бесплатное предоставление в собственность земельного участка под этим домом, находящегося в государственной или муниципальной собственности и гражданину не предоставленного. Верховный Суд закрепил это как самостоятельный довод против сноса: жилой дом, возведённый до 14 мая 1998 года, не сносят, если участок под ним может быть оформлен в порядке п. 2 ст. 3.8 Федерального закона № 137-ФЗ (п. 2 тематического обзора Верховного Суда РФ № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством», утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 № 16А/2026). Отдельное основание - ст. 39.20 ЗК РФ: исключительное право на приобретение земельного участка под зданием принадлежит собственнику этого здания. Этот довод работает только после того, как право на дом признано или подтверждено: самовольная постройка права собственности не порождает (п. 2 ст. 222 ГК РФ), поэтому его заявляют в связке со встречным иском о признании права собственности по п. 3 ст. 222 ГК РФ или с заявлением по ст. 3.8 Федерального закона № 137-ФЗ.

Одновременно с жалобой заявляйте ходатайство о назначении экспертизы - апелляция вправе её назначить, если в первой инстанции в этом необоснованно отказали. Как формулировать вопросы эксперту, разобрано в материалах как назначается судебная экспертиза и ходатайство о назначении экспертизы. Общие требования к форме и срокам - в разборе апелляционная жалоба.

Решение вступило в силу: что происходит на исполнении

Если решение о сносе устояло, дальше работает Закон об исполнительном производстве. Сносом занимается судебный пристав-исполнитель по правилам ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ. Снос включает разборку, демонтаж или разрушение объекта и вывоз строительного мусора, производится с участием понятых, при необходимости - с содействием сотрудников органов внутренних дел, с составлением акта и описи имущества.

Ключевой момент, о котором забывают: пристав исполняет только то, что написано в исполнительном документе. Если в решении и в исполнительном листе есть требование о сносе, но нет требования о выселении проживающих, у пристава возникает объективное препятствие - людей из дома он выселить не вправе, поскольку принудительное выселение исполняется только при наличии такого требования в исполнительном документе (ст. 107 Федерального закона № 229-ФЗ), а снос жилого дома, из которого проживающие не выселены, приведёт к нарушению их прав. Это самостоятельный повод обратиться в суд за разъяснением исполнительного документа (ст. 433 ГПК РФ) и заявить о невозможности исполнения в существующем виде.

Не игнорируйте требования пристава и не срывайте сроки молча: за неисполнение начисляется исполнительский сбор, а расходы по совершению исполнительных действий (техника, вывоз мусора) взыскиваются с должника и могут кратно превысить стоимость постройки. Практичнее заранее договориться о порядке и сроке исполнения, чем получить снос силами подрядчика по цене, которую назначит не собственник.

Учитывайте и обратную сторону затягивания. Неисполнение решения о сносе либо о сносе или приведении постройки в соответствие является основанием для одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, принудительного прекращения прав на участок или его изъятия по решению суда (п. 37 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44; абз. 7 пп. 1 п. 2 ст. 45, п. 4-7 ст. 46, ст. 54.1 ЗК РФ, пп. 2 и 3 ч. 12 ст. 55.32 ГрК РФ). Пассивное ожидание способно стоить не только постройки, но и земли под ней. Действия и постановления пристава при этом обжалуются отдельно: как это делается, разобрано в материале жалоба на действия пристава.

Отдельно проверьте, кто вообще принимал решение о сносе. Орган местного самоуправления по ст. 55.32 ГрК РФ и п. 4 ст. 222 ГК РФ вправе принять такое решение только в ограниченных случаях и ни при каких условиях не вправе принимать его в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома, а также объектов, права на которые зарегистрированы в ЕГРН. То есть жилой дом сносится только по решению суда. Если вам пришло решение администрации о сносе жилого дома - это уже основание для оспаривания самого решения.

Можно ли приостановить или отложить исполнение

Инструментов немного, но они есть, и применять их надо быстро.

• Приостановление исполнительного производства судом (ст. 437 ГПК РФ, ст. 39 Закона № 229-ФЗ). Основания перечислены в законе - в частности, оспаривание судебного акта или исполнительного документа, оспаривание постановлений и действий пристава. Обжалование решения в кассации само по себе производство не приостанавливает: приостановление надо просить отдельно, у суда.
• Отсрочка или рассрочка исполнения, изменение способа и порядка исполнения (ст. 434 ГПК РФ, ст. 203 ГПК РФ). Заявление подаётся в суд, вынесший решение. Убедительные обстоятельства для дела о сносе жилого дома: несовершеннолетние дети и учебный год, отсутствие иного жилья, отопительный сезон, поданное заявление на оформление участка или на приведение постройки в соответствие. Отсрочка не отменяет снос, но даёт время реально решить жилищный вопрос. Порядок подачи разобран в материале ходатайство о рассрочке исполнения решения.
• Изменение способа исполнения - недооценённый ход: просить заменить снос приведением постройки в соответствие с установленными требованиями, если после решения нарушения были устранены (перепланировка, снятие угрозы, оформление участка). Здесь нужны свежие доказательства - заключение специалиста, документы Росреестра, акты.
• Обеспечительные меры (ст. 139-140 ГПК РФ) работают, пока идёт спор: при подаче встречного иска о признании права собственности на дом или иска об оспаривании решения администрации можно просить запретить совершать действия по сносу до разрешения дела.

Про исковую давность коротко: универсального «прошло три года - и не снесут» не существует. К требованию о сносе постройки, сохранение которой не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий трёхлетний срок; на требования о сносе постройки, создающей такую угрозу, а также на требования собственника или иного владельца земельного участка, владения которым он не лишён, исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ, п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44). Там, где угрозы нет и истец не является владельцем участка, заявление о пропуске срока имеет смысл делать, но заявлять его надо в первой инстанции - в апелляции суд его не примет, кроме случая перехода к рассмотрению по правилам первой инстанции. Это ещё одна причина добиваться такого перехода. Как оформляется само заявление, показано в материале ходатайство о применении срока исковой давности.

Смежные ситуации со спорами вокруг границ участка разобраны отдельно: спор с соседом по участку.