Застройщик обанкротился – что делать дольщику

Когда застройщик уходит в банкротство, привычные инструменты дольщика перестают работать. Иск о расторжении ДДУ и взыскании денег в районном суде больше не подать: с момента введения процедуры все имущественные требования рассматриваются только в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве застройщика (§ 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 201.1-201.15-2). Заявление подаётся арбитражному управляющему и в арбитражный суд, который ведёт дело. Кто этого не понял и продолжает судиться по старым правилам, теряет время и место в очереди – а очередь здесь решает всё.

Эта страница объясняет логику процедуры понятным языком: с чего начать, как заявить требование, чем отличается «квартирный» путь от денежного, какую роль играет Фонд развития территорий и где чаще всего ошибаются дольщики.

Эскроу или прямая оплата – от этого зависит стратегия

Первое, что нужно выяснить, – как именно вы платили за квартиру. От этого зависит, где находятся ваши деньги и насколько вы защищены.

• Деньги на счёте эскроу (договоры по проектному финансированию, как правило с июля 2019 года). Это самая защищённая схема. Застройщик ваших денег не получал – они лежат в уполномоченном банке и не входят в конкурсную массу. При банкротстве и расторжении ДДУ банк возвращает всю сумму со счёта эскроу. Дома по эскроу чаще достраивают, потому что финансирование шло через банк.
• Деньги уплачены напрямую застройщику (старые ДДУ до перехода на эскроу, ЖСК, иные схемы). Здесь деньги уже у застройщика и попали в конкурсную массу. Вернуть их можно через реестр требований участников строительства и механизм Фонда развития территорий.

Проверить схему просто: посмотрите в ДДУ раздел о порядке расчётов – там либо указан счёт эскроу в конкретном банке, либо прямые реквизиты застройщика. Если есть сомнения, можно запросить в банке информацию о наличии счёта эскроу по вашему договору.

Два вида требования: квартира или деньги

В банкротстве застройщика дольщик сам решает, что заявить (ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ):

• Требование о передаче жилого помещения – вы хотите достроенную квартиру (а также машино-место или нежилое помещение площадью до 7 кв. м). Вас включают в реестр требований участников строительства. Если дом достроят – сам застройщик, новый инвестор или Фонд – вы получаете квартиру в натуре.
• Денежное требование – вы хотите вернуть уплаченное и заявленные убытки. Вас включают в реестр требований кредиторов (денежный реестр).

Выбор влияет на исход. «Натуральное» требование даёт шанс на квартиру, которая сегодня обычно дороже вложенных несколько лет назад денег, но требует ждать достройки. Денежное – быстрее по сути, но размер возмещения ограничен. Закон позволяет менять вид требования по ходу дела (трансформировать «квартирное» в денежное и наоборот), однако процедурно это небыстро, поэтому решать лучше осознанно с самого начала, оценив реальные перспективы конкретного дома.

На практике итоговая выгода нередко совпадает: даже если дом не достраивают, по обоим видам требований Фонд считает возмещение по одной формуле – от рыночной стоимости квадратного метра.

Срок на включение в реестр – не пропустите окно

Это самый чувствительный момент. Требование заявляют в течение трёх месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего о возможности предъявить требования; управляющий обязан уведомить известных ему участников строительства. Параллельно сведения о банкротстве публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и газете «Коммерсантъ» – следить за ними нужно самостоятельно, если уведомление не пришло.

Роль Фонда развития территорий

Главный механизм защиты дольщиков – публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ). По проблемному дому принимается одно из двух решений:

• Достройка дома. Фонд (часто совместно с регионом) финансирует завершение строительства, и дольщики получают квартиры в натуре. В этом случае выгоднее требование о передаче жилого помещения.
• Выплата возмещения. Если достройка нецелесообразна, Фонд выплачивает деньги. Размер считается как площадь жилого помещения (но не более 120 кв. м) × рыночная стоимость 1 кв. м равнозначного жилья на первичном рынке на момент выплаты, но не менее уплаченной по ДДУ цены (ст. 13 Закона № 218-ФЗ). Рыночную цену метра определяет оценщик, привлечённый Фондом.

Ключевой нюанс: возмещение от Фонда нередко оказывается выше того, что вы заплатили несколько лет назад, потому что считается по текущей рыночной цене квадратного метра. Чтобы получить выплату или квартиру через Фонд, нужно быть включённым в реестр требований участников строительства – само по себе обращение в Фонд без реестра не работает.

Пошаговый порядок действий дольщика

1. Зафиксируйте факт банкротства и данные управляющего

   Найдите публикацию о введении процедуры в ЕФРСБ и «Коммерсанте», номер дела (А__-_____/20__) и сведения о конкурсном управляющем – ФИО, адрес для корреспонденции, контакты. Эти данные понадобятся в заявлении.

2. Соберите документы по сделке

   ДДУ (или договор уступки), выписка ЕГРН о государственной регистрации договора, все платёжные документы (квитанции, чеки, банковские выписки) или справка банка по счёту эскроу, паспорт. Без полного пакета управляющий вправе отклонить требование.

3. Определите вид требования

   Оцените перспективы дома: достраивают ли его, на какой стадии стройка, есть ли инвестор. Выберите требование о передаче помещения или денежное и подготовьте расчёт суммы (цена ДДУ и, при необходимости, убытки).

4. Подайте заявление в установленный срок

   Направьте заявление о включении в реестр конкурсному управляющему и в арбитражный суд, ведущий дело, в трёхмесячный срок. Сохраните доказательство направления копии управляющему.

5. При эскроу – расторгните ДДУ и заберите деньги в банке

   Если оплата шла через эскроу, параллельно оформите расторжение договора и обратитесь в уполномоченный банк за возвратом средств со счёта.

6. Дождитесь решения по дому и обратитесь в Фонд

   После решения о достройке или возмещении подайте заявление в Фонд развития территорий – на получение квартиры либо денежной выплаты.

Что реально можно вернуть

В реестр можно включить не только основную сумму по договору. В зависимости от вида требования заявляют:

• уплаченную по ДДУ цену (тело вложений) – приоритетная часть требования;
• убытки в виде разницы между ценой ДДУ и рыночной стоимостью квартиры (характерно для требования о передаче помещения);
• финансовые санкции – неустойку, проценты, штрафы. Их учитывают отдельно и удовлетворяют после удовлетворения основных требований.

Поэтому реалистично рассчитывать прежде всего на возврат тела вложений, на квартиру либо на возмещение от Фонда. Неустойку при банкротстве стоит заявлять, но не строить на ней основные ожидания: до санкций конкурсной массы часто не хватает.

Ошибки, которые лишают дольщика денег

Чаще всего деньги теряют не из-за слабой позиции, а из-за процедурных промахов:

• продолжают судиться в районном суде вместо подачи требования в арбитраж в деле о банкротстве;
• пропускают трёхмесячный срок и не заявляют ходатайство о его восстановлении;
• неверно выбирают вид требования и потом тратят месяцы на его трансформацию;
• прикладывают неполный пакет (нет регистрации ДДУ, потеряны платёжки) – управляющий отклоняет недоказанное требование;
• останавливаются на включении в реестр и не обращаются в Фонд, ошибочно полагая, что реестра достаточно для выплаты;
• при эскроу ждут «автоматического» возврата, не расторгнув договор и не подав документы в банк.

Юрист разберёт вашу схему оплаты и стадию банкротства, подберёт выгодный вид требования, подготовит заявление о включении в реестр участников строительства и сопроводит обращение в Фонд. Если деньги на эскроу – поможет грамотно расторгнуть ДДУ и забрать их в банке.