Как рассчитываются расходы на содержание общего имущества (ОДН)

В квитанции почти у каждого собственника есть строки за «общедомовые нужды» – ОДН. Это плата за коммунальные ресурсы, которые тратятся не в вашей квартире, а на общее имущество дома: свет в подъезде, воду для мытья лестниц, расход на работу насосов и так далее. Формально с 2017 года эти расходы называются «коммунальные ресурсы на содержание общего имущества» (КР на СОИ) и входят в плату за содержание жилого помещения (ст. 154, 156 Жилищного кодекса РФ), но в обиходе и в квитанциях по-прежнему пишут «ОДН». Разберём, что туда входит, как считается сумма и почему завышенный ОДН чаще всего можно вернуть.

Что входит в общедомовые нужды

ОДН – это не выдуманная строка, а реальный расход ресурсов на обслуживание мест общего пользования. В состав КР на СОИ по закону входят:

• Холодная и горячая вода – на влажную уборку подъездов, лестничных площадок, промывку систем отопления, полив газонов на придомовой территории.
• Электроэнергия – освещение подъездов, подвалов, чердаков, работа лифтов, домофонов, насосов, освещение двора.
• Водоотведение – отвод сточных вод, образующихся при содержании общего имущества.

Отопление мест общего пользования отдельной строкой ОДН не выделяется: подъезды и лестницы отапливаются в составе общего платежа за отопление по всему дому. Состав общего имущества, на которое тратятся эти ресурсы, определён Правилами содержания общего имущества (ПП РФ № 491) – это лестницы, лифты, коридоры, подвалы, технические этажи, крыша, придомовая территория и инженерные сети.

Норматив против фактического расхода по счётчику

Есть два способа определить объём ОДН. Первый – по нормативу, который утверждает орган власти субъекта РФ для каждого типа дома (с лифтом или без, с насосами и т. д.). Норматив – это усреднённый расчётный объём ресурса на квадратный метр общего имущества. Второй – по показаниям общедомового (коллективного) прибора учёта: из показаний общего счётчика вычитают сумму потребления всех квартир, а разницу распределяют между собственниками.

Распределяется ОДН между всеми помещениями пропорционально площади вашей квартиры в общей площади дома. Чем больше квартира – тем больше ваша доля в общедомовом расходе. Это прямо следует из принципа распределения расходов на содержание общего имущества (ст. 39, 158 ЖК РФ).

Почему ОДН не может превышать норматив

Это ключевая защита для жильцов. По общему правилу размер платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества не может быть выше норматива, установленного в регионе (ст. 156 ЖК РФ). Логика простая: всё, что дом «перерасходовал» сверх норматива (утечки, незаконные врезки, воровство, неучтённое потребление), – это зона ответственности управляющей компании, а не добросовестных собственников.

Платить по фактическому расходу общедомового счётчика – даже если он выше норматива – дом может только в одном случае: если собственники приняли такое решение на общем собрании (ст. 44-48 ЖК РФ). Как правильно провести такое собрание, мы рассказали в материале «Как провести общее собрание собственников». Если такого решения ОСС не было, а вам выставляют ОДН выше норматива – это нарушение, и переплату обязаны вернуть.

Как проверить расчёт и запросить детализацию

Чтобы понять, законно ли начислен ОДН, нужно сверить цифры. Действуйте по шагам:

1. Найдите в квитанции строки «КР на СОИ» / «ОДН» по каждому ресурсу – воде, электричеству, водоотведению – и выпишите объём и сумму.
2. Узнайте норматив ОДН для вашего дома: он публикуется на сайте регионального органа тарифного регулирования и в ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru).
3. Сравните начисленный объём с нормативным. Если факт выше норматива, а решения ОСС о расчёте по счётчику не было – есть основание для перерасчёта.
4. Письменно запросите у управляющей компании детализацию расчёта: показания общедомового счётчика, суммарное потребление квартир, применённый норматив и площадь общего имущества.
5. Управляющая организация обязана дать ответ на письменное обращение в установленный Правилами № 354 срок. Отсутствие ответа – само по себе нарушение.

Если выяснится, что в квитанции арифметическая или техническая ошибка, добиться исправления помогает инструкция «Как добиться перерасчёта ЖКХ».

Куда жаловаться при завышенном ОДН

Если управляющая компания отказывается пересчитывать ОДН или игнорирует запрос, жалуйтесь последовательно:

• В саму управляющую компанию – письменное заявление с требованием перерасчёта и детализации, в двух экземплярах (один с отметкой о принятии остаётся у вас).
• В Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) – орган жилищного надзора проверит правильность начислений и при нарушении выдаст предписание. О порядке обращения – в материале «Как подать жалобу в ГЖИ».
• В Роспотребнадзор – если нарушены права потребителя коммунальных услуг.
• В прокуратуру и суд – если нарушение системное, а перерасчёт так и не сделали; через суд можно взыскать переплату, а по Закону № 2300-1 «О защите прав потребителей» – ещё и штраф 50% и компенсацию морального вреда.

Закон на стороне жильцов: бремя доказывания обоснованности начислений лежит на управляющей компании. Если она не может объяснить, откуда взялся ОДН выше норматива, переплату придётся вернуть.