Как провести общее собрание собственников жилья в МКД

Общее собрание собственников помещений (ОСС) – это главный орган управления многоквартирным домом. Именно через него жильцы выбирают способ управления, утверждают тариф на содержание дома, решают вопросы ремонта, сдачи общего имущества в аренду и смены управляющей компании. Право созвать собрание есть у любого собственника, а не только у УК или совета дома. Закон детально регулирует процедуру: компетенцию ОСС, порядок созыва и формы проведения описывают статьи 44-48 Жилищного кодекса РФ. Если нарушить порядок, любое принятое решение можно оспорить в суде, поэтому важно всё сделать правильно. Разберём по шагам, как организовать собрание, рассчитать кворум и оформить протокол.

Очная, заочная и очно-заочная формы – чем отличаются

Жилищный кодекс предусматривает три формы проведения общего собрания. Выбор формы влияет на то, как именно собственники голосуют.

• Очная форма. Собственники собираются вместе в одно время и в одном месте, обсуждают повестку и голосуют поднятием руки или бюллетенями на месте. Подходит для небольших домов, но в крупных МКД собрать кворум очно почти нереально.
• Заочная форма. Личного присутствия нет – собственники получают бюллетени и передают заполненные решения в указанное место к назначенному сроку. Удобно, но сначала закон требует, чтобы очное собрание не набрало кворум.
• Очно-заочная форма. Самый практичный вариант: сначала проводится очное обсуждение, а затем те, кто не пришёл, голосуют письменными бюллетенями в течение установленного периода. Голоса с очной и заочной частей суммируются.

Для большинства домов оптимальна именно очно-заочная форма – она позволяет и обсудить вопросы вживую, и собрать недостающие голоса заочно.

Как считается кворум и голоса

Собрание правомочно (есть кворум), если в нём участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме (ст. 45 ЖК РФ). Ключевой момент: голоса считаются не по количеству людей, а по доле в праве общей собственности – то есть пропорционально площади помещения, которым владеет собственник.

Расчёт ведётся так:

1. Берётся общая площадь всех жилых и нежилых помещений в доме, находящихся в собственности (без мест общего пользования).
2. Эта величина принимается за 100% голосов.
3. Голос каждого собственника равен доле его площади в общей площади. Например, владелец квартиры 60 кв. м в доме с общей площадью помещений 6000 кв. м имеет 1% голосов.
4. Складываются голоса всех, кто проголосовал (сдал бюллетень). Если сумма превысила 50% – кворум есть.

Если кворума нет, собрание признаётся несостоявшимся и решения по нему юридической силы не имеют. Площадь помещений берут из выписок ЕГРН или техдокументации дома.

Какие вопросы требуют 2/3 голосов, а какие – простого большинства

Большинство решений принимается простым большинством – более 50% голосов от числа участвующих в собрании. Но по ряду «тяжёлых» вопросов закон требует квалифицированного большинства – не менее двух третей голосов от общего числа собственников в доме (а не от пришедших на собрание).

Квалифицированное большинство в 2/3 нужно, в частности, по таким вопросам (ст. 44, 46 ЖК РФ):

• реконструкция дома, строительство хозпостроек, капитальный ремонт общего имущества;
• пределы использования земельного участка под домом, его благоустройство;
• передача общего имущества в пользование третьим лицам (например, размещение рекламы, оборудования провайдеров);
• создание условий для парковки и другие вопросы распоряжения общим имуществом.

Отдельно стоят решения, требующие 100% голосов или согласия конкретных собственников, – например, уменьшение размера общего имущества при реконструкции. Поэтому перед собранием важно заранее определить, какой порог голосов нужен по каждому пункту повестки. Простым большинством решаются вопросы выбора способа управления, утверждения тарифа, выбора совета дома и членов совета. Если вы планируете сменить УК, порядок подробно описан в материале «Как сменить управляющую компанию».

Как уведомить собственников о собрании

Инициатор собрания обязан сообщить о нём каждому собственнику не позднее чем за 10 дней до даты проведения (ст. 45 ЖК РФ). Уведомление направляется одним из способов:

• заказным письмом каждому собственнику (если ОСС ранее не установило иной способ);
• вручением сообщения под роспись;
• размещением объявления в доступном для всех месте (на досках объявлений в подъездах) – но только если такой способ уведомления ранее был утверждён решением общего собрания.

В уведомлении нужно указать: кто инициатор, форму собрания, дату, место и время (или место и срок приёма бюллетеней при заочной части), полную повестку дня и порядок ознакомления с материалами. Важно: на самом собрании нельзя менять повестку и принимать решения по вопросам, которых не было в уведомлении.

Пошаговый порядок проведения ОСС

Чтобы собрание не «развалилось» из-за формальных нарушений, действуйте последовательно:

1. Определите повестку дня и форму собрания. Соберите реестр собственников с площадями помещений (его можно запросить у УК).
2. Подготовьте сообщение о собрании и разошлите его всем собственникам минимум за 10 дней до даты.
3. Подготовьте бланки решений (бюллетеней) с вопросами повестки и вариантами «за», «против», «воздержался».
4. Проведите очную часть (обсуждение) и затем сбор заочных бюллетеней в указанный срок.
5. Подсчитайте голоса по каждому вопросу, проверьте кворум и нужный порог (50% или 2/3).
6. Оформите протокол ОСС и доведите итоги до всех собственников в течение 10 дней.

Требования к протоколу и куда его сдать

Протокол – главный документ собрания, и к нему предъявляются строгие требования. Форма и обязательные реквизиты установлены приказом Минстроя России (Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников). Протокол должен содержать: дату и место проведения, сведения об инициаторе, общее число голосов и количество участвовавших, наличие кворума, повестку и результаты голосования по каждому вопросу, а также приложения (реестр собственников, бланки решений, сообщение о собрании, лист регистрации).

После оформления протокол и решения собственников передаются в управляющую организацию (или ТСЖ), которая обязана в течение 5 дней направить подлинники в орган государственного жилищного надзора – Госжилинспекцию. Протокол оформляется в письменной форме и подписывается инициатором, председателем и секретарём собрания. Хранить копии стоит и у инициатора. Если собрание провели с нарушениями – без кворума, без уведомления, с подделкой бюллетеней, – его решение можно оспорить в суде в течение 6 месяцев. Как это сделать, подробно разобрано в статье «Как оспорить решение общего собрания собственников». Грамотно оформленный протокол и соблюдение всех сроков – лучшая защита решений собрания от обжалования.