Как согласовать и узаконить перепланировку квартиры

Снести стену между кухней и комнатой, перенести санузел, объединить балкон с комнатой – всё это кажется личным делом собственника. Но квартира – часть многоквартирного дома, а её планировка зафиксирована в техническом паспорте. Любое изменение конфигурации нужно сначала согласовать, иначе перепланировка считается самовольной со всеми последствиями вплоть до решения суда о возврате помещения в прежний вид. Порядок установлен главой 4 Жилищного кодекса РФ (ст. 25-29 ЖК РФ). Разберём, чем перепланировка отличается от переустройства, что трогать категорически нельзя, как пройти согласование заранее, как узаконить уже сделанное и чем грозит самоволка.

Чем перепланировка отличается от переустройства

Закон разделяет два понятия, и от этого зависит, какие документы и проект потребуются (ст. 25 ЖК РФ):

• Перепланировка – изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения в технический план. Это снос или возведение перегородок, перенос дверных проёмов, объединение или разделение комнат, изменение площади помещений.
• Переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования. Сюда относятся перенос газовой плиты, замена электроплиты на газовую, перенос ванны или раковины с прокладкой новых стояков.

На практике ремонт часто сочетает и то, и другое – например, перенос санузла с переделкой перегородок. Тогда согласовывать нужно весь комплекс работ сразу. При этом косметический ремонт, замена окон в том же проёме, перестановка мебели или встроенного шкафа согласования не требуют – конфигурация и инженерные сети не меняются.

Что нельзя трогать ни при каких условиях

Часть работ либо запрещена прямо, либо допустима только по специальному проекту с расчётами. Нарушение этих правил – основание для отказа в согласовании, а сделанное – для требования всё вернуть назад. К таким работам относятся:

• Несущие стены и конструкции. Проём или снос несущей стены возможен лишь по проекту с техническим заключением о безопасности; самовольная вырубка проёма угрожает прочности всего дома.
• Общедомовые коммуникации. Стояки водоснабжения, отопления, канализации, общие электрощиты относятся к общему имущ收ству дома (ст. 36 ЖК РФ). Заваривать, переносить или закрывать их без доступа нельзя. Подробнее о том, что входит в общее имущество, – в материале «Общее имущество в МКД: что в него входит».
• Вентиляция. Запрещено демонтировать или уменьшать вентиляционные каналы и короба – это нарушает воздухообмен у соседей по стояку.
• Газовое оборудование. Перенос газовой плиты и труб согласуется отдельно с газовой службой; самовольный перенос газа опасен и недопустим.
• Расширение «мокрых зон». Нельзя размещать санузел или кухню над жилыми комнатами соседей снизу, объединять кухню с газом и комнату без двери.

Также не допускается ухудшение условий проживания и эксплуатации дома: перенос радиаторов отопления на балкон, увеличение нагрузки на перекрытия сверх нормы, демонтаж противопожарных конструкций.

Как согласовать перепланировку заранее

Согласование проходит через орган местного самоуправления (как правило, жилищную инспекцию или отдел администрации) по правилам ст. 26 ЖК РФ. Порядок такой:

1. Закажите проект перепланировки в проектной организации с допуском СРО. Для простых работ (перенос лёгкой перегородки) иногда достаточно эскиза, но при затрагивании несущих конструкций проект обязателен.
2. Соберите документы: заявление установленной формы, правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт, проект (или проектную документацию), при необходимости – согласие всех собственников и согласие общего собрания, если затрагивается общее имущество.
3. Подайте пакет через МФЦ или портал Госуслуг. Орган рассматривает заявление и принимает решение в срок до 45 дней, ещё 3 рабочих дня – на выдачу результата.
4. Получите решение о согласовании. Оно даёт право проводить работы строго по проекту.
5. После завершения работ вызовите приёмочную комиссию, получите акт о завершённой перепланировке и внесите изменения в технический учёт (через кадастрового инженера и Росреестр).

Только после внесения изменений в ЕГРН и техпаспорт перепланировка считается полностью оформленной. До этого момента квартира юридически остаётся в старой конфигурации.

Как узаконить уже сделанную перепланировку

Если ремонт уже сделан без согласования, перепланировка считается самовольной (ст. 29 ЖК РФ). Сохранить её можно, но только если она не нарушает права и интересы соседей и не создаёт угрозы жизни и здоровью. Действуйте так:

1. Закажите техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ – его готовит проектная организация с допуском СРО.
2. Попробуйте узаконить во внесудебном порядке: подайте документы в орган местного самоуправления. Если работы не затрагивали несущие конструкции и нормы соблюдены, иногда удаётся согласовать «по факту».
3. Если получили отказ, обратитесь в суд с требованием сохранить помещение в перепланированном состоянии. Суд назначит экспертизу и оценит, безопасна ли перепланировка. Образец иска и порядок – в материале «Иск о признании права собственности».
4. На основании решения суда внесите изменения в технический учёт и ЕГРН.

Если перепланировка затронула несущие стены, вентиляцию или общедомовые сети с нарушениями, узаконить её, скорее всего, не получится – суд откажет, и придётся возвращать всё в исходное состояние.

Чем грозит самовольная перепланировка

За самоволку предусмотрена ответственность по двум направлениям. Во-первых, административный штраф по ст. 7.21 КоАП РФ – для граждан он составляет от 2 000 до 2 500 рублей. Во-вторых, и это серьёзнее, орган местного самоуправления вправе потребовать привести помещение в прежнее состояние в разумный срок (ст. 29 ЖК РФ).

Если собственник не узаконит перепланировку и не вернёт всё назад, последствия могут быть такими:

• суд по иску жилнадзора обяжет восстановить прежнюю конфигурацию за свой счёт;
• в крайнем случае квартиру могут продать с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение решения;
• незаконную перепланировку нельзя «спрятать» при продаже – она всплывёт при сделке, ипотеке или оценке, и покупатель вправе требовать снижения цены или отказаться от сделки.

Если же незаконную перепланировку сделал сосед и это угрожает вашему жилью или общему имуществу, фиксируйте нарушение и жалуйтесь – как это сделать, описано в материале «Соседи сделали незаконную перепланировку». Самый надёжный путь – согласовывать любые серьёзные работы заранее: это дешевле штрафов, судов и демонтажа.