Что относится к общему имуществу многоквартирного дома

Когда в подъезде осыпается штукатурка, течёт крыша или провайдер вешает оборудование на фасад, всё упирается в один вопрос: а кто за это отвечает и чьё это вообще? Ответ зависит от того, относится объект к вашей квартире или к общему имуществу дома. Граница между «личным» и «общим» определена законом – это статья 36 Жилищного кодекса РФ и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ № 491). Разберём по порядку, что входит в общее имущество, где проходит граница с квартирой, кто им распоряжается, как его можно сдать в аренду и кто платит за ремонт стояков, подъездных окон и козырьков.

Что входит в общее имущество дома

По ст. 36 ЖК РФ общим имуществом считается всё, что не является частью отдельной квартиры или нежилого помещения, но предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме. Собственнику квартиры принадлежит доля в этом имуществе – она следует судьбе квартиры и отдельно не продаётся. В состав общего имущества входят:

• Помещения общего пользования – лестничные клетки и марши, межквартирные коридоры, тамбуры, лифты и лифтовые шахты, технические этажи, подвалы и чердаки, колясочные.
• Ограждающие конструкции – крыша и кровля, фасады и несущие стены, фундамент, межэтажные перекрытия, балконные плиты как несущие элементы.
• Инженерное оборудование – общие стояки холодной и горячей воды, отопления, канализации, газоснабжения, электрощитовые, общедомовые приборы учёта, внутридомовые сети до точек ответственности.
• Земельный участок с элементами благоустройства – придомовая территория, на которой стоит дом, детские и спортивные площадки, газоны, парковки в границах участка, поставленного на кадастровый учёт.

Важно: подъездные окна, входные двери в подъезд, козырьки над входами, перила, почтовые ящики, домофон – это тоже общее имущество, даже если кажется, что «это просто дверь у моей квартиры».

Где проходит граница между квартирой и общим имуществом

Самый частый спор – кто отвечает за трубы и батареи. Правило такое: общим имуществом считаются стояки и общие сети, а вот ответвления (отводы) внутри квартиры после первого отключающего устройства – это уже зона собственника. По Правилам № 491 граница обычно проходит так:

• Водоснабжение и канализация. Стояк – общий, а труба от первого вентиля (отсекающего крана) в сторону квартиры и сам кран – ваша зона ответственности.
• Отопление. Здесь нюанс: радиаторы и стояки отопления в большинстве случаев относятся к общему имуществу, если на батарее нет отключающего устройства, позволяющего отключить её без остановки всего стояка. Это подтверждено разъяснениями Минстроя и судебной практикой.
• Электроснабжение. Общими являются сети до индивидуального прибора учёта (счётчика) в квартире; внутриквартирная проводка после счётчика – ваша.

Понимание границы критично: если прорвало общий стояк и затопило квартиру, отвечает управляющая организация, а если лопнул отвод после вашего крана – ответственность ложится на собственника. Зафиксировать причину помогает акт о заливе, составленный комиссией с участием УК.

Кто принимает решения об общем имуществе

Распоряжаться общим имуществом единолично не вправе ни УК, ни отдельный собственник. Все ключевые вопросы решает общее собрание собственников (ОСС) – это высший орган управления домом (ст. 44 ЖК РФ). К его исключительной компетенции относятся:

• реконструкция дома, строительство хозпостроек, капитальный ремонт;
• пределы использования земельного участка, благоустройство придомовой территории;
• передача общего имущества в пользование третьим лицам (аренда фасада, подвала, размещение оборудования);
• выбор способа управления и управляющей организации.

Решения, связанные с распоряжением общим имуществом и его реконструкцией, как правило требуют квалифицированного большинства – не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Если вы хотите инициировать такие вопросы, начните с организации собрания – об этом подробно в материале «Как провести общее собрание собственников».

Как сдать общее имущество в аренду и кому идут деньги

Фасад под рекламу, подвал под мастерскую, крыша под антенны связи, размещение оборудования интернет-провайдеров – всё это использование общего имущества за плату. Поскольку имущество принадлежит собственникам, и доход от него – тоже их. Порядок действий:

1. Инициатор выносит вопрос об аренде (использовании) конкретного объекта на общее собрание собственников.
2. Собрание утверждает сам факт передачи, условия, размер платы и направление расходования дохода – обычно деньги идут на содержание дома и снижение платежей.
3. Решение оформляется протоколом ОСС, на его основании УК или ТСЖ заключает договор с арендатором.
4. Поступившие средства учитываются отдельно и расходуются по решению собрания; собственники вправе требовать отчёт об этих доходах.

Если провайдер или рекламодатель разместил оборудование без решения собрания, это незаконное использование общего имущества – собственники через УК вправе требовать демонтажа или заключения договора и внесения платы. Деньги от аренды не могут оседать у управляющей компании «по умолчанию» – это средства дома.

Кто содержит и ремонтирует общее имущество

Содержание и текущий ремонт общего имущества – обязанность управляющей организации (УК, ТСЖ, ЖСК), которую собственники оплачивают строкой «содержание жилого помещения» в квитанции (ст. 161, 162 ЖК РФ, Правила № 491). Распределение зон ответственности такое:

• Стояки воды, отопления, канализации, общая электропроводка – содержит и ремонтирует УК за счёт платы за содержание.
• Окна, двери, перила, почтовые ящики в подъезде – общее имущество, ремонт за счёт УК; замена разбитого окна в подъезде не должна оплачиваться жильцами отдельно.
• Козырьки над подъездами, отмостка, входные группы – зона ответственности управляющей организации.
• Крыша, фасад, фундамент, лифты – текущее обслуживание ведёт УК, а масштабная замена и восстановление относятся к капитальному ремонту и финансируются из фонда капремонта.

Если УК отказывается ремонтировать общее имущество, ссылаясь на «нет денег» или «это ваша зона», требуйте письменный ответ и фиксируйте дефекты актом. При бездействии управляющей компании жалуйтесь в Госжилинспекцию, а ущерб взыскивайте через суд. Когда УК систематически не выполняет обязанности, собственники вправе её сменить – порядок описан в материале «Как сменить управляющую компанию».

Что делать, если возник спор об общем имуществе

Чаще всего конфликты сводятся к тому, что УК пытается переложить ремонт общего объекта на собственника или, наоборот, не реагирует на обращения. Алгоритм защиты:

1. Определите по ст. 36 ЖК РФ и Правилам № 491, относится ли объект к общему имуществу – это основа всей позиции.
2. Подайте в УК письменное заявление (в двух экземплярах, с отметкой о принятии) с требованием устранить нарушение или провести ремонт.
3. Зафиксируйте дефект: фото, акт осмотра с участием представителя УК или независимых свидетелей.
4. При отказе или молчании обращайтесь в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор, а при причинении ущерба – в суд с требованием о ремонте, возмещении вреда и штрафе по Закону «О защите прав потребителей».

Помните: ссылки УК на «это не наша зона» нужно проверять по закону, а не принимать на веру – значительная часть подъездного и инженерного хозяйства относится именно к общему имуществу и обслуживается за счёт платы, которую вы уже вносите.