Совет МКД и председатель совета: как избрать, полномочия и протокол с 1 сентября 2026 года

Когда совет МКД обязателен и что будет, если его нет

Совет дома создаётся в многоквартирном доме, в котором более четырёх квартир, если в нём не создано ТСЖ и дом не управляется жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ). Наличие управляющей организации от обязанности избрать совет не освобождает — это разные вещи: УК управляет домом по договору, а совет представляет интересы собственников перед УК.

Совет МКД не регистрируется как юридическое лицо, не имеет печати и счёта, не платит налогов и не сдаёт отчётность (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Это внутридомовой орган, работающий на основании решения общего собрания.

Если в течение календарного года решение об избрании совета не принято или совет не избран, орган местного самоуправления в трёхмесячный срок обязан созвать общее собрание собственников, в повестку которого включается вопрос об избрании совета дома и его председателя либо о создании ТСЖ (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ). На практике муниципалитеты делают это редко, поэтому инициатива почти всегда исходит от самих собственников.

Количество членов совета устанавливает то же общее собрание — исходя из числа подъездов, этажей и квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Закон минимума и максимума не задаёт, но совет из одного человека противоречит смыслу коллегиального органа: избирайте не менее трёх.

Кто может быть членом совета и председателем

Требование одно, но жёсткое: членом совета МКД может быть избран только собственник помещения в данном доме (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ). Не наниматель по социальному найму, не член семьи собственника, не арендатор, не «активный житель без квадратных метров». Достаточно доли в праве общей собственности на квартиру — доля в праве делает человека собственником.

Председатель совета избирается из числа членов совета (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ), то есть сначала (или одним пакетом вопросов) избирается состав совета, затем — председатель из этого состава.

Минстрой России (в том числе в письме от 22.01.2026) исходит из того, что законодательство не предусматривает передоверия функций члена или председателя совета МКД: нельзя выдать доверенность «за себя» другому жителю и посадить его в совет. Если собственник фактически перестал участвовать в работе — вопрос решается переизбранием, а не доверенностью.

Собственник-юридическое лицо формально тоже собственник помещения; на практике его интересы в совете реализует представитель по доверенности от организации, и это допустимо, поскольку членом совета остаётся само юрлицо. Однако практика здесь неоднородна — при спорной ситуации надёжнее избирать физических лиц.

Как избрать совет и председателя: пошаговый алгоритм

• Шаг 1. Инициатива. Собрание вправе созвать любой собственник, а также УК или ТСЖ (ч. 2, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ). Определитесь с формой: очная, заочная, очно-заочная (ст. 44.1 ЖК РФ) либо заочная с использованием ГИС ЖКХ (ст. 47.1 ЖК РФ).
• Шаг 2. Реестр собственников. Запросите у УК реестр собственников — она обязана предоставить его инициатору в течение 5 дней (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ). Без корректных площадей вы не посчитаете кворум.
• Шаг 3. Уведомление. Сообщение о собрании направляется заказным письмом, вручается под роспись или размещается в общедоступном месте (если такой способ ранее утверждён собранием) — не позднее чем за 10 дней до даты собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). В сообщении обязательно указываются повестка, форма, дата, место/адрес приёма решений, порядок ознакомления с материалами.
• Шаг 4. Повестка. Минимальный набор вопросов: избрание председателя и секретаря собрания и счётной комиссии; определение количества членов совета; избрание членов совета МКД; избрание председателя совета из состава совета; срок полномочий совета; наделение председателя полномочиями (перечень) и утверждение формы доверенности; вознаграждение председателя и членов совета, его размер и источник; место хранения протокола.
• Шаг 5. Голосование и кворум. Собрание правомочно, если приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Голос считается пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), то есть по площади помещения.
• Шаг 6. Решение. Вопросы избрания совета и председателя принимаются большинством голосов от числа голосов участвующих в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) — квалифицированные 2/3 здесь не нужны.
• Шаг 7. Протокол и передача. Протокол оформляется по требованиям Минстроя (приказ от 30.04.2025 № 266/пр, действует с 01.09.2025). Подлинники решений и протокола инициатор в течение 10 дней направляет в УК (ТСЖ, кооператив), а та в течение 5 дней — в орган государственного жилищного надзора (ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Что меняется с 1 сентября 2026 года

Федеральный закон от 29.12.2025 № 529-ФЗ дополнил ст. 161.1 ЖК РФ частью 4.1, которая вступает в силу 1 сентября 2026 года. Суть: решение общего собрания об избрании членов совета МКД оформляется протоколом по требованиям, установленным Минстроем, и такой протокол подписывается избранными членами совета дома. Тем же законом с 01.09.2026 корректируется п. 4 ч. 8 ст. 161.1 (полномочия председателя).

Практический смысл нормы — отсечь «мёртвые души»: до сих пор в советы нередко избирали людей, которые об этом не знали, а протокол подписывали только председатель и секретарь собрания. С сентября 2026 года подпись каждого избранного члена совета в протоколе фактически подтверждает его согласие войти в совет.

Что делать уже сейчас: если собрание проводится после 1 сентября 2026 года, заранее получите письменное согласие кандидатов и обеспечьте их подписи в протоколе. Если протокол об избрании совета будет оформлен без подписей избранных членов, ГЖИ вправе счесть его оформленным с нарушением, а заинтересованный собственник — оспорить решение в суде в течение 6 месяцев со дня, когда он узнал о нём (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Советы, избранные до 1 сентября 2026 года по действовавшим тогда правилам, автоматически не «обнуляются» — норма о подписании касается порядка оформления протокола нового собрания. Переизбирать совет только из-за поправки не требуется.

Полномочия совета и председателя: что вправе, а что нет

Полномочия совета (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ): обеспечивать исполнение решений собраний; выносить на обсуждение вопросы о порядке пользования общим имуществом, о планировании и организации работ по содержанию и ремонту; представлять собственникам предложения по вопросам планирования управления домом; представлять заключение по условиям проекта договора управления; осуществлять контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом, качеством услуг и выполнением обязательств УК.

Полномочия председателя (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ): вести переговоры относительно условий договора управления; доводить до собственников результаты переговоров; на основании доверенности, выданной собственниками, заключать договор управления или договоры оказания услуг и выполнения работ; осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключённым договорам, подписывать акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ, акты о нарушении нормативов качества, направлять обращения в органы местного самоуправления о ненадлежащем исполнении УК обязанностей.

Ключевой момент про суд. Председатель совета вправе выступать в суде представителем собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг, — на основании доверенностей собственников либо, по последним поправкам в ст. 161.1 ЖК РФ, на основании решения общего собрания, то есть без сбора доверенностей от каждого. Формулируйте вопрос повестки прямо: «Наделить председателя совета МКД полномочием представлять интересы собственников в суде по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг, без доверенности, на основании настоящего решения».

Чего председатель не может: распоряжаться общим имуществом (сдавать в аренду фасад, подвал, крышу — это компетенция собрания, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, решение 2/3 голосов); устанавливать тариф; распоряжаться деньгами собственников; давать УК обязательные указания вне договора; передоверять свои функции другому лицу.

Отдельно: решением собрания совет может быть наделён полномочием принимать решения о текущем ремонте общего имущества (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Речь идёт именно о принятии решений о проведении текущего ремонта; подписывать акты приёмки выполненных работ председатель вправе и без такого решения — в силу п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Доверенность председателю: когда нужна и как оформить

Для заключения договора управления от имени собственников председателю нужны доверенности от каждого собственника, который поручает ему подписание (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Решение собрания «уполномочить председателя подписать договор» доверенность не заменяет — договор управления заключается с каждым собственником (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Форма: по общему правилу простая письменная (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Нотариальное удостоверение потребуется, если сама сделка подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Для судебного представительства доверенность от гражданина удостоверяется нотариально либо в порядке ч. 2 ст. 53 ГПК РФ (например, организацией, где собственник работает, ТСЖ или управляющей организацией по месту жительства).

Срок доверенности определяет собственник; если срок не указан, доверенность действует один год со дня совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Разумный практический срок — совпадающий со сроком полномочий совета.

Полномочия на подписание искового заявления, признание иска, заключение мирового соглашения, обжалование, получение денег должны быть прямо оговорены в доверенности (ст. 54 ГПК РФ). Общая формулировка «представлять интересы» этих прав не даёт.

Срок полномочий и переизбрание

Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании либо, в случае принятия решения о создании ТСЖ, до избрания правления ТСЖ (ч. 9 ст. 161.1 ЖК РФ). Общее собрание вправе установить срок полномочий совета; если срок не установлен — совет подлежит переизбранию каждые два года, если иной срок не установлен решением собрания (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Если по истечении срока новый совет не избран, полномочия действующего совета продлеваются на тот же срок (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Это спасает дом от «безвластия», но не отменяет обязанности провести собрание.

В случае ненадлежащего исполнения обязанностей совет может быть досрочно переизбран общим собранием (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ) — тем же большинством от числа участвующих. Отдельно можно переизбрать только председателя, оставив состав совета; закон этого не запрещает.

При изменении числа подъездов или квартир собрание вправе пересмотреть установленное количество членов совета и переизбрать его состав, но автоматической обязанности переизбрания закон не устанавливает.

Как посчитать вознаграждение председателя и совета

Общее собрание вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета и председателю; таким решением должны быть определены условия и порядок выплаты, а также порядок определения размера вознаграждения (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Без решения собрания выплата незаконна.

Обычная модель: вознаграждение устанавливается в рублях за 1 кв. м общей площади помещения в месяц и собирается УК отдельной строкой в платёжном документе, после чего перечисляется получателю.

Формула:
Начисление за месяц = Тариф (руб./м² в месяц) × Общая площадь всех помещений дома (м²)
На руки председателю = Начисление − НДФЛ (13%) − согласованные удержания.

Пример. Дом площадью 9 500 м², собрание утвердило тариф 0,50 руб./м² в месяц на вознаграждение председателя.
Начисление: 0,50 × 9 500 = 4 750 руб./мес.
НДФЛ 13%: 4 750 × 0,13 = 617,50 руб.
На руки: 4 750 − 617,50 = 4 132,50 руб./мес.
За год начисление: 4 750 × 12 = 57 000 руб.

Важно про взносы. По разъяснениям Минфина и ФНС вознаграждение председателя и членов совета облагается НДФЛ, а УК, производящая выплату, выступает налоговым агентом и плательщиком страховых взносов. Взносы (в 2026 году — единый тариф 30% в пределах базы, 15,1% сверх неё) начисляются сверх утверждённого собранием вознаграждения и не могут его уменьшать. Поэтому в решении собрания сразу закладывайте источник финансирования взносов:
Полная нагрузка на дом = Начисление × 1,30 (при тарифе 30%).
Для примера выше: 4 750 × 1,30 = 6 175 руб./мес. — именно эту сумму надо собрать с дома.

Если этот момент не проработан, УК либо откажется выплачивать вознаграждение, либо будет вынуждена уменьшать его на взносы — что оспаривается. Формулируйте пункт повестки так: «Установить вознаграждение председателю совета МКД в размере 0,50 руб. за 1 кв. м общей площади помещения в месяц; поручить УК начислять указанное вознаграждение отдельной строкой; страховые взносы, начисляемые на вознаграждение, включить в состав платы дополнительно к указанному размеру».