Если застройщик банкрот: что делать дольщику

Новость о банкротстве застройщика звучит пугающе, но это не всегда означает потерю денег или квартиры. Многое зависит от того, по какой схеме вы платили: через счёт эскроу или напрямую застройщику по старой модели. Закон выстроил отдельный, защищающий дольщиков порядок банкротства застройщиков – он закреплён в статьях 201.1-201.15 Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Разберём пошагово, что происходит с вашими деньгами на эскроу, когда дом достраивает Фонд развития территорий, как попасть в реестр требований и в какие сроки нужно действовать.

Деньги на эскроу при банкротстве: возврат через банк и АСВ

Если ваш договор долевого участия заключён по современной схеме, ваши деньги лежат не у застройщика, а на специальном счёте эскроу в банке. Это ключевая защита: до завершения строительства застройщик деньги не видит и распоряжаться ими не может. Поэтому при его банкротстве средства на эскроу остаются нетронутыми.

• Банк не раскрывает счёт. Деньги перечисляются застройщику только после того, как дом построен и сдан. Если застройщик обанкротился, не достроив дом, основания для перечисления не наступают.
• Возврат при расторжении договора. Если договор расторгается (например, из-за неспособности застройщика достроить дом), банк возвращает деньги именно вам – владельцу счёта эскроу, а не в конкурсную массу.
• Страхование через АСВ. Средства на счёте эскроу для расчётов по ДДУ застрахованы Агентством по страхованию вкладов на повышенную сумму – до 10 млн рублей. Если у самого банка отзовут лицензию, в пределах этой суммы вы получите возмещение.

Подробнее о том, как устроена эта схема, читайте в материале «Эскроу-счёт при покупке новостройки». Если эскроу есть, ваша главная задача – определиться: ждать достройки дома силами нового застройщика или Фонда либо забрать деньги при расторжении.

Когда дом достраивает Фонд развития территорий

Для проблемных объектов государство создало механизм достройки через публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» (правовые основы – Закон № 218-ФЗ). Фонд может либо завершить строительство дома и передать квартиры дольщикам, либо выплатить им денежное возмещение.

Что важно понимать о работе Фонда:

• Решение о достройке или о выплате возмещения принимается по конкретному объекту; оно зависит от готовности дома, наличия документации и экономической целесообразности.
• Денежное возмещение рассчитывается, как правило, исходя из рыночной стоимости равнозначного жилья – а не из той суммы, которую вы когда-то заплатили по договору.
• Чтобы попасть под механизмы Фонда, ваши требования должны быть учтены в деле о банкротстве – то есть вы должны быть включены в соответствующий реестр.

Региональные фонды и органы власти субъекта тоже участвуют в восстановлении прав дольщиков, поэтому стоит отслеживать решения по вашему дому на сайте наш.дом.рф и в материалах конкурсного управляющего.

Реестр требований о передаче жилых помещений

При банкротстве застройщика по старой схеме (без эскроу) у дольщика есть выбор, какое требование заявить. Закон № 127-ФЗ предусматривает специальный реестр требований о передаче жилых помещений – он позволяет претендовать именно на квартиру, а не только на деньги.

• Требование о передаче жилого помещения. Вы заявляете, что оплатили квартиру и хотите получить именно её. Такие требования учитываются в отдельном реестре передачи жилых помещений.
• Денежное требование. Вы отказываетесь от квартиры и требуете вернуть уплаченные деньги, а также возместить убытки в виде разницы между ценой по договору и рыночной стоимостью аналогичного жилья.

Денежные требования дольщиков-граждан по договорам участия в долевом строительстве относятся к одной из приоритетных очередей удовлетворения – они учитываются раньше требований большинства обычных кредиторов. Выбор между «квартирой» и «деньгами» стоит делать с учётом стадии готовности дома и перспектив его достройки.

Как включить требование и в какие сроки

Чтобы ваши права учли, требование нужно заявить вовремя и правильно оформить. Действуйте по шагам:

1. Узнайте о банкротстве: сведения публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и в газете «Коммерсантъ». Из публикации вы узнаете арбитражного управляющего и реквизиты дела.
2. Соберите документы, подтверждающие требование: договор участия в долевом строительстве, доказательства оплаты (платёжные документы, справки), при наличии – акты и переписку.
3. Подготовьте заявление о включении требования в реестр – о передаче жилого помещения либо денежное. Его подают арбитражному управляющему и (или) в арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве.
4. Соблюдите срок. По общему правилу для застройщиков установлен сокращённый срок на заявление требований – отсчитывается от публикации сведений о банкротстве; пропуск срока может лишить вас права голоса и осложнить участие в распределении.
5. Отслеживайте ход дела: участвуйте в собраниях кредиторов, следите за решениями о достройке или передаче объекта Фонду.

Если вы платили через эскроу, обращаться в реестр денежных требований обычно не нужно – деньги защищены на счёте. Но требование о передаче квартиры в проблемном доме всё равно стоит заявить, чтобы попасть под механизмы достройки. Если разобраться самостоятельно сложно, имеет смысл привлечь юриста – пошаговый разбор для случая возврата средств мы собрали в материале «Застройщик банкрот: как вернуть деньги дольщику».

Чем отличается ситуация со старой схемой без эскроу

Главный водораздел – был ли счёт эскроу. Это полностью меняет вашу стратегию.

• С эскроу. Деньги физически находятся в банке и не попадают в конкурсную массу. Риск потери минимален: либо дом достраивают, либо вы получаете деньги обратно со счёта, либо срабатывает страховка АСВ.
• Без эскроу (старая схема). Деньги были перечислены застройщику и могут оказаться в составе его имущества. Здесь нужно активно участвовать в банкротстве: заявлять требование, добиваться достройки через Фонд и рассчитывать на удовлетворение в порядке очерёдности.

Отдельно учитывайте действующие особенности: в отдельные периоды Правительство РФ вводило постановлениями мораторий на начисление неустоек и иных финансовых санкций застройщикам. Это влияет на размер ваших финансовых требований, но не отменяет права на возврат основной суммы или на получение квартиры. Не путайте банкротство застройщика-организации с личным банкротством гражданина – это разные процедуры; о втором мы рассказываем в материале «Банкротство физлица». В любом случае сохраняйте все документы по сделке и оплате – без них доказать требование в деле о банкротстве будет сложно.