База знаний

Эскроу-счёт при покупке новостройки

Что такое эскроу-счёт, когда застройщик получает деньги дольщика и что будет с деньгами при банкротстве или расторжении.

Проверено юридической редакцией «Жалобник» · актуально на июнь 2026 г.

Коротко: Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, на котором ваши деньги по ДДУ хранятся «замороженными», пока застройщик не достроит дом и не передаст квартиру. До этого момента застройщик строит на банковский кредит (проектное финансирование) и не может прикоснуться к вашим средствам – банк раскрывает счёт и перечисляет деньги только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права хотя бы на одну квартиру (ст. 15.4, 15.5 ФЗ № 214-ФЗ). Деньги на эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей, а при расторжении ДДУ или банкротстве застройщика они возвращаются именно вам, а не идут в общую конкурсную массу.

С июля 2019 года почти все новостройки в России продаются по новой, защищённой схеме – через счета эскроу. Если раньше дольщик платил деньги напрямую застройщику и рисковал остаться и без денег, и без квартиры при банкротстве, то теперь ваши средства лежат в банке нетронутыми до самой сдачи дома. Эта модель закреплена в статьях 15.4 и 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Разберём по порядку, как устроена связка «эскроу плюс проектное финансирование», когда банк отдаёт деньги застройщику, как они застрахованы и что с ними будет, если дом так и не достроят или вы решите расторгнуть договор.

Как работает схема эскроу и проектного финансирования

В сделке участвуют три стороны: вы (дольщик и депонент), застройщик (бенефициар) и банк (эскроу-агент). Деньги по договору долевого участия вы вносите не застройщику, а на специальный счёт эскроу в уполномоченном банке. Схема устроена так:

Ваши деньги «заморожены». Сумма по ДДУ лежит на эскроу-счёте и не принадлежит ни застройщику, ни банку – застройщик не может ими распоряжаться, пока не выполнит обязательства.
Стройка идёт на банковский кредит. Застройщик возводит дом не на ваши деньги, а на средства проектного финансирования – целевого кредита того же банка.
Банк заинтересован в результате. Кредит застройщику банк вернёт за счёт денег с эскроу только после сдачи дома, поэтому он контролирует ход стройки и расходование средств.

Открытие счёта эскроу обычно бесплатно для дольщика, а сам счёт открывается на срок, который не может быть меньше срока передачи квартиры по ДДУ, плюс установленный законом запас. Проценты на сумму эскроу банк не начисляет – это не вклад, а защитный «сейф» для конкретной сделки.

Когда банк раскрывает счёт и перечисляет деньги застройщику

Главный вопрос для дольщика – в какой момент застройщик всё-таки получает деньги. По закону банк раскрывает эскроу-счёт (то есть перечисляет средства застройщику или направляет их на погашение его кредита) только после того, как застройщик подтвердит исполнение обязательств. Основания для раскрытия счёта обычно такие:

Дом введён в эксплуатацию – у застройщика есть разрешение на ввод объекта.
В Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности хотя бы на один объект долевого строительства в этом доме (либо подписан передаточный акт по первой квартире).
Застройщик представляет в банк подтверждающие документы, и банк перечисляет деньги – вашу сумму и средства других дольщиков – на счёт застройщика или в счёт его кредита.

До этого момента ни одна копейка с вашего счёта застройщику не уходит. Именно поэтому новая схема снимает главный риск долевого строительства: застройщик мотивирован достроить дом, потому что без сдачи объекта он не увидит ваших денег и останется должен банку по проектному кредиту.

Страхование средств на эскроу до 10 млн рублей через АСВ

Деньги на счёте эскроу застрахованы государством. В отличие от обычных вкладов с лимитом 1,4 млн рублей, средства дольщиков на счетах эскроу для расчётов по ДДУ застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на повышенную сумму – до 10 млн рублей. Это значит:

Если у банка-эскроу-агента отзовут лицензию, АСВ вернёт вам сумму с эскроу в пределах страхового лимита (до 10 млн рублей).
Лимит считается по каждому дольщику в одном банке – отдельно от ваших обычных вкладов и счетов в этом же банке.
Если цена квартиры выше 10 млн рублей, превышение в страховку не попадает, поэтому для дорогих объектов стоит заранее уточнять надёжность банка.

Уполномоченными на работу с эскроу могут быть только банки, отвечающие требованиям к финансовой устойчивости, – их перечень ведёт Банк России, что само по себе снижает риск проблем с эскроу-агентом.

Возврат денег с эскроу при расторжении ДДУ или банкротстве

Ещё одно ключевое преимущество схемы: деньги на эскроу – это ваши деньги, а не имущество застройщика. Поэтому при срыве сделки они возвращаются вам, а не растворяются в долгах застройщика.

При расторжении ДДУ. Если вы расторгаете договор (например, из-за длительной просрочки сдачи дома) или договор расторгается по соглашению либо через суд, банк по вашему заявлению закрывает счёт и возвращает вам всю внесённую сумму. О том, что делать, если возврат тянут, читайте в материале «Застройщик не возвращает деньги при расторжении ДДУ».
При банкротстве застройщика. Деньги с эскроу не попадают в конкурсную массу. Если стройку не завершают и принимается решение не достраивать дом, банк возвращает дольщику внесённую на эскроу сумму. Подробный разбор – в статье «Застройщик банкрот: как вернуть деньги дольщику».
При отзыве лицензии у банка. Включается страховое возмещение АСВ в пределах 10 млн рублей, о котором сказано выше.

Обратите внимание: возвращается именно та сумма, которую вы внесли на счёт. Неустойку за просрочку, штраф и убытки взыскивают отдельно – это уже требования к самому застройщику. Как посчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры, мы объясняем в инструкции «Как рассчитать неустойку по ДДУ».

Чем эскроу отличается от старой схемы прямой оплаты

Чтобы понять ценность эскроу, полезно сравнить его со старой моделью, по которой дома продавались до реформы 2019 года.

Кому уходят деньги. Раньше дольщик платил напрямую застройщику, и тот сразу пускал деньги в стройку. Теперь деньги лежат в банке и застройщику недоступны до сдачи дома.
Кто несёт риск недостроя. По старой схеме при банкротстве дольщик становился кредитором в банкротстве и часто терял почти всё. По схеме эскроу деньги защищены и возвращаются.
Источник финансирования стройки. Раньше – деньги дольщиков, теперь – банковский проектный кредит под контролем банка.
Роль банка. Раньше банк в сделке практически не участвовал, теперь он и кредитор застройщика, и хранитель ваших денег, заинтересованный в завершении дома.

Старая схема прямой оплаты ещё может встречаться по «остаткам» проектов, разрешение на строительство по которым получено до перехода на эскроу. Перед покупкой обязательно уточняйте, идёт ли расчёт через счёт эскроу: если застройщик предлагает платить «напрямую» или через вексель, кооператив либо предварительный договор – это сигнал повышенного риска. В отдельные периоды Правительство РФ вводило постановления о моратории на начисление неустойки застройщикам, но на саму защиту ваших денег через эскроу мораторий не влияет – он касается лишь финансовых санкций за просрочку, а не возврата внесённой суммы.

Частые вопросы

Нет. Банк раскрывает счёт и перечисляет деньги застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права хотя бы на одну квартиру (ст. 15.4, 15.5 ФЗ № 214-ФЗ). До этого ваши деньги недоступны застройщику.

Средства дольщика на счёте эскроу для расчётов по ДДУ застрахованы через Агентство по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей. Если цена квартиры выше, превышение страховкой не покрывается.

Да. Деньги на эскроу не входят в конкурсную массу застройщика. Если дом решают не достраивать, банк возвращает дольщику всю внесённую на счёт сумму.

Нет. Счёт эскроу – это не вклад, проценты на хранящуюся сумму банк не начисляет. Открытие такого счёта для дольщика, как правило, бесплатное.

При прямой оплате деньги сразу уходили застройщику, и при банкротстве дольщик рисковал потерять почти всё. Через эскроу деньги хранятся в банке и возвращаются вам при срыве сделки, а стройка ведётся на банковский кредит.

Поможем вернуть деньги с эскроу или защитить ваши права по ДДУЮрист проверит ваш договор и счёт эскроу, поможет вернуть средства при расторжении или банкротстве и взыскать неустойку с застройщика.