Налоговый вычет при покупке новостройки

Купили квартиру в новостройке по договору долевого участия – государство возвращает часть уплаченного вами НДФЛ. Это имущественный налоговый вычет: вы уменьшаете налоговую базу на сумму расходов на жильё и на проценты по ипотеке, а излишне удержанный налог вам возвращают живыми деньгами. Главная особенность новостройки в том, что момент возникновения права на вычет привязан не к выписке из ЕГРН, а к акту приёма-передачи. Разберём по порядку: когда появляется право, сколько можно вернуть, какие документы собрать, как быть с уступкой прав и что происходит с вычетом, если договор расторгли.

Когда возникает право на вычет по ДДУ

При обычной покупке вторичного жилья право на вычет даёт свидетельство о собственности (выписка из ЕГРН). А вот при долевом строительстве правило другое: по статье 220 Налогового кодекса РФ право на имущественный вычет по квартире, приобретённой по ДДУ, возникает с даты подписания передаточного акта (акта приёма-передачи) или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Что это значит на практике:

• Пока дом строится и акт не подписан, заявить вычет нельзя – даже если вы уже полностью оплатили квартиру.
• Как только застройщик передал вам квартиру по акту, право появилось – можно собирать документы.
• Важна именно дата акта, а не дата регистрации права собственности в Росреестре, которая часто наступает позже.

Поэтому к подписанию акта стоит отнестись внимательно – это и юридический старт гарантийных требований к застройщику, и точка отсчёта для налоговой. О том, что проверить при приёмке, мы рассказали в материале «Акт приёма-передачи квартиры: на что обратить внимание».

Лимиты вычета: 2 млн по квартире и 3 млн по процентам

Имущественный вычет делится на два самостоятельных вида, и по новостройке в ипотеку вы можете использовать оба.

• Вычет на покупку жилья. Предельный размер расходов – 2 000 000 рублей. С этой суммы возвращается 13% НДФЛ, то есть максимум 260 000 рублей на человека. Если квартира дешевле, неиспользованный остаток лимита можно перенести на следующую покупку жилья.
• Вычет по процентам ипотеки. Предельный размер уплаченных банку процентов – 3 000 000 рублей. С них вернётся до 390 000 рублей. Этот лимит даётся один раз и на один объект – перенести остаток на другую квартиру нельзя.

Возврат ограничен суммой НДФЛ, которую у вас фактически удержали за год: больше, чем уплатили в бюджет, государство не вернёт. Остаток вычета не сгорает – он переносится на следующие годы, пока вы не выберете весь лимит. У супругов, купивших квартиру в браке, каждый вправе заявить свой вычет в пределах своих 2 млн и 3 млн рублей, что особенно выгодно для дорогих квартир.

Какие документы нужны для вычета по новостройке

Перечень для долевого строительства отличается от вторички – вместо договора купли-продажи и выписки из ЕГРН ключевыми будут ДДУ и акт. Подготовьте:

1. Договор участия в долевом строительстве (ДДУ), а если квартиру получили по переуступке – ещё и договор уступки прав требования.
2. Акт приёма-передачи квартиры (или иной документ о передаче объекта).
3. Платёжные документы, подтверждающие расходы: квитанции, платёжные поручения, банковские выписки об оплате застройщику.
4. Кредитный (ипотечный) договор и справку из банка об уплаченных процентах за год – для вычета по процентам.
5. Справку о доходах и суммах налога (бывшая 2-НДФЛ) – её обычно подгружает работодатель, и она видна в личном кабинете на сайте ФНС.
6. Заявление с реквизитами счёта для возврата налога.

Получить вычет можно двумя способами: подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года и вернуть налог одной суммой, либо оформить вычет у работодателя – тогда с вас перестанут удерживать НДФЛ из зарплаты. Сейчас по большинству случаев действует упрощённый порядок: ФНС сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете на основании данных от банков и работодателей. Срок на возврат после камеральной проверки декларации – установленный Налоговым кодексом период, по истечении которого деньги поступают на счёт.

Вычет при покупке по уступке прав требования

Нередко квартиру в строящемся доме покупают не напрямую у застройщика, а по договору уступки прав требования (цессии) у первого дольщика. На право на вычет это не влияет: вы вправе заявить расходы на приобретение прав по ДДУ так же, как и при первоначальном договоре.

Особенности здесь такие:

• В состав расходов включается сумма, которую вы фактически заплатили по договору уступки, – её и подтверждают платёжными документами.
• Право на вычет по-прежнему возникает с даты подписания акта приёма-передачи квартиры, а не с даты заключения цессии.
• К комплекту документов добавляется сам договор уступки прав требования и доказательства оплаты по нему.

Если вы платили застройщику и за переуступленные права, и доплачивали разницу напрямую, в расходы войдут обе подтверждённые суммы – но в пределах общего лимита 2 млн рублей.

Что с вычетом, если ДДУ расторгнут и деньги вернули

Бывает, что до получения квартиры договор расторгают – например, из-за длительной просрочки застройщика, и дольщику возвращают уплаченные деньги. В этом случае оснований для вычета не остаётся: расходов на приобретение жилья вы фактически не понесли, ведь средства вам вернули. Право на вычет привязано к реальным затратам на квартиру, а при возврате денег эти затраты обнуляются.

Что важно учитывать:

• Если вы ещё не заявляли вычет (акта не было) – заявлять после расторжения и возврата денег нечего по этому объекту.
• Если деньги возвращены с неустойкой или процентами за пользование вашими средствами, сама неустойка – это уже ваш доход, а не возврат расходов, и она облагается налогом по общим правилам.
• Право на имущественный вычет в пределах лимита у вас сохраняется на будущее – его можно использовать при покупке другого жилья.

Если расторжение связано с ипотечной квартирой, отдельно встаёт вопрос судьбы кредита и уплаченных банку процентов – этот клубок мы распутали в статье «Ипотека при расторжении ДДУ».