Что будет с ипотекой при расторжении ДДУ

Покупка строящейся квартиры в ипотеку – самая частая схема на рынке новостроек. Но если застройщик задержал стройку, нарушил условия договора или вы решили выйти из сделки, возникает закономерный вопрос: что будет с кредитом и куда уйдут возвращённые деньги, ведь они лежат на эскроу-счёте, а сама квартира в залоге у банка. Разберём по порядку, как устроено расторжение ДДУ при ипотеке, кому достаются деньги с эскроу, что происходит с кредитным договором и процентами, нужно ли согласие банка и как не потерять налоговый вычет. Основные нормы здесь – статья 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Когда можно расторгнуть ДДУ с ипотекой

Ипотека сама по себе не ограничивает ваше право расторгнуть договор долевого участия. Основания для расторжения те же, что и при покупке за наличные, и закреплены в статье 9 ФЗ № 214-ФЗ. Чаще всего это:

• Просрочка передачи квартиры более чем на два месяца – вы вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке.
• Существенные недостатки объекта, которые застройщик не устранил, или существенное нарушение требований к качеству.
• Прекращение или приостановление строительства при очевидности, что дом не будет сдан в срок.
• Существенное изменение проектной документации или назначения общего имущества – здесь расторжение происходит через суд.

Подробно процедуру и сроки мы разобрали в материале «Как расторгнуть ДДУ с застройщиком». Важно: пока ипотека действует, расторгать договор «просто по желанию» рискованно – без законного основания застройщик может удержать часть суммы или оспорить отказ, а кредит при этом останется на вас.

Кому возвращаются деньги с эскроу – дольщику или банку

Сегодня деньги дольщика хранятся не у застройщика, а на специальном счёте эскроу в уполномоченном банке (как это работает, мы объясняли в статье «Эскроу-счёт при покупке новостройки»). Застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию. Если ДДУ расторгнут до этого момента, счёт эскроу закрывается, а деньги подлежат возврату – но не напрямую вам.

При ипотеке деньги на эскроу складываются из двух частей: ваш первоначальный взнос и кредитные средства банка. Поэтому возврат распределяется так:

1. Сначала за счёт средств эскроу погашается остаток задолженности перед банком-залогодержателем по кредитному договору.
2. Оставшаяся сумма – ваш первоначальный взнос и уже выплаченная часть тела кредита – возвращается вам, дольщику.
3. Если на эскроу было перечислено меньше, чем остаток долга (например, часть кредита уже погашена вами из своих средств), банк получает причитающуюся ему часть, а остальное идёт вам.

Логика простая: банк выдавал кредит под залог прав требования по ДДУ. Когда договор расторгнут, залог должен быть закрыт за счёт возвращаемых денег. Это не лишает вас денег – вы получаете свою часть, а кредит гасится автоматически.

Что происходит с кредитным договором

Расторжение ДДУ не «обнуляет» ипотечный кредит само по себе – это два разных договора. Но на практике после возврата средств с эскроу кредит оказывается полностью погашен, и кредитный договор прекращается в связи с исполнением обязательства. После этого банк обязан снять залог (погасить запись об ипотеке в Росреестре). Что важно учесть:

• Если денег с эскроу хватило на весь остаток долга, кредит закрывается, и больше платить банку вы не должны.
• Если возвращённой суммы не хватило (например, вы досрочно гасили кредит и проценты «съели» часть), остаток придётся доплатить – но обычно при расторжении до ввода дома такой ситуации не возникает.
• Проценты по кредиту начисляются до даты фактического погашения, поэтому затягивать с закрытием долга после расторжения невыгодно.

Подробный разбор практических ситуаций с ипотекой при просрочке и расторжении смотрите в материале «Ипотека при расторжении или просрочке ДДУ».

Можно ли вернуть уплаченные проценты по ипотеке

Это один из самых болезненных вопросов: пока шло строительство, вы исправно платили банку проценты, а квартиры так и не получили. Хорошая новость – проценты по ипотеке за период, когда застройщик нарушил обязательства, можно требовать с него как убытки. Правовое основание – статьи 15 и 393 Гражданского кодекса РФ (возмещение убытков), а применительно к дольщику-потребителю работает и Закон РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Логика такая: если бы застройщик исполнил договор вовремя, вам не пришлось бы переплачивать проценты сверх запланированного срока. Чтобы взыскать их, потребуются:

• кредитный договор и график платежей;
• справка банка о фактически уплаченных процентах за нужный период;
• документы, подтверждающие нарушение со стороны застройщика и расторжение ДДУ.

Помимо процентов вы вправе требовать с застройщика проценты за пользование вашими деньгами по статье 9 ФЗ № 214-ФЗ, неустойку, а также штраф и компенсацию морального вреда по Закону о защите прав потребителей. Прикинуть суммы можно в нашем калькуляторе неустойки. Учтите: в отдельные периоды действовали постановления Правительства о моратории на начисление неустоек и штрафов застройщикам – за эти периоды финансовые санкции могут не начисляться, поэтому расчёт стоит уточнять отдельно.

Нужно ли согласие банка-залогодержателя

Для одностороннего отказа от ДДУ по основаниям статьи 9 ФЗ № 214-ФЗ согласие банка не требуется – это ваше право как дольщика. Однако права требования по ДДУ находятся в залоге у банка, поэтому кредитора нужно уведомить о расторжении. На практике порядок такой:

1. Уведомите банк о намерении расторгнуть ДДУ и согласуйте порядок зачёта средств с эскроу в счёт погашения кредита.
2. Направьте застройщику уведомление об одностороннем отказе (либо подайте иск, если основание судебное).
3. После закрытия эскроу банк гасит остаток долга, а вы получаете свою часть денег.
4. Проконтролируйте, чтобы банк снял обременение и в Росреестре была погашена запись об ипотеке.

Если же вы захотите не расторгнуть, а уступить права по ДДУ другому покупателю, вот для такой сделки согласие банка-залогодержателя уже обязательно.

Что с налоговым вычетом при возврате денег

Если вы уже получали имущественный налоговый вычет по приобретению квартиры или по уплаченным процентам, а потом ДДУ расторгнут и деньги вам вернули, основание для вычета отпадает. На практике это означает следующее:

• Право на вычет по этому объекту вы теряете, поскольку расходы фактически вам возвращены.
• Если вычет уже был фактически получен (вам вернули НДФЛ), полученную сумму, как правило, придётся вернуть в бюджет – это безопаснее сделать добровольно, подав уточнённую декларацию.
• Право на имущественный вычет не сгорает целиком: его неиспользованный остаток можно будет применить при покупке другого жилья, поскольку вычет на приобретение предоставляется в пределах лимита один раз.

Конкретные последствия зависят от того, какой именно вычет вы заявляли и в каком объёме его использовали, поэтому перед расторжением имеет смысл свериться с налоговой инспекцией или юристом, чтобы не получить требование о доплате НДФЛ с пенями.