Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Управляющая компания не убирает подъезды, не реагирует на заявки, завышает тарифы и не отчитывается за деньги – повод задуматься о её смене. Хорошая новость: судьбу дома решают сами собственники, а не чиновники и не сама УК. Право выбрать и сменить управляющую организацию закреплено в статьях 161 и 162 Жилищного кодекса РФ. Плохая новость в том, что процедура формальная: одной жалобы мало – нужно провести общее собрание собственников (ОСС), правильно посчитать голоса, оформить протокол и довести дело до внесения дома в реестр лицензий. Разберём весь путь по шагам, чтобы у жилищной инспекции не было поводов для отказа.

Когда можно сменить управляющую компанию

По закону у вас есть несколько законных оснований отказаться от прежней УК и выбрать новую:

• Истёк срок договора управления. Договор заключается на срок от одного года до пяти лет (ст. 162 ЖК РФ). По окончании срока собственники свободны выбрать другую компанию или способ управления.
• Прежняя УК не исполняет обязательства. Если компания существенно нарушает договор – не делает уборку, не ремонтирует общее имущество, не отчитывается, – собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и выбрать другую УК. Это право прямо предусмотрено статьёй 162 ЖК РФ.
• Просто решение собрания. Собственники могут на ОСС изменить способ управления или выбрать новую управляющую организацию – закон не обязывает «терпеть» прежнюю УК до конца срока, если за смену проголосовало необходимое большинство.

Важно: пока дом не передан новой организации и не внесён в реестр лицензий, прежняя УК продолжает управлять домом и обязана это делать – «бросить» дом она не вправе. Если вы недовольны конкретными нарушениями, параллельно стоит подать жалобу в ГЖИ – это и давление на старую УК, и доказательная база.

Шаг 1. Подготовка и инициатива собрания

Инициировать ОСС вправе любой собственник помещения в доме. Перед собранием соберите команду активных жильцов и проделайте подготовку:

1. Определитесь, кого выбираете взамен: подберите 1-2 кандидатуры управляющих компаний с действующей лицензией (проверьте по реестру лицензий вашего региона) и запросите у них проект договора управления и тариф.
2. Получите в Росреестре или у прежней УК сведения о площадях помещений и собственниках – без этого не посчитать голоса.
3. Подготовьте повестку: прекращение договора со старой УК, выбор новой УК, утверждение условий договора и тарифа, выбор председателя и секретаря собрания, определение места хранения протокола.
4. Составьте уведомление о собрании и разместите/разошлите его не позднее чем за 10 дней до даты ОСС (ст. 45 ЖК РФ).

Подробно о формах собрания и расчёте голосов мы рассказали в материале «Как провести общее собрание собственников».

Шаг 2. Провести собрание и набрать кворум

Собрание считается состоявшимся (есть кворум), если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме (ст. 45 ЖК РФ). Голоса считаются не «по головам», а пропорционально доле собственника в праве общей собственности – то есть по площади помещения.

Само по себе решение о выборе или смене управляющей организации принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников в доме (ст. 44, 46 ЖК РФ) – это более жёсткий порог, чем простое большинство присутствующих. Поэтому к собранию готовятся заранее и используют удобные формы:

• очная – все собираются в одном месте и в одно время;
• заочная – собственники сдают письменные решения (бюллетени);
• очно-заочная – сочетание обоих способов, на практике она самая удобная для набора голосов.

Каждый голосующий заполняет бюллетень (решение собственника) с указанием ФИО, реквизитов документа о праве собственности, площади и варианта голосования по каждому вопросу. Эти бюллетени – главное доказательство кворума, храните их вместе с протоколом.

Шаг 3. Оформить протокол ОСС

Протокол – ключевой документ, и именно из-за ошибок в нём чаще всего «разваливается» смена УК. Требования к оформлению протоколов установлены приказом Минстроя России (действующий профильный приказ о требованиях к оформлению протоколов общих собраний). В протоколе обязательно отражают:

• дату, место, форму собрания и инициатора;
• общее количество голосов в доме и количество голосов участников (с подтверждением кворума);
• повестку дня дословно и результаты голосования по каждому вопросу («за», «против», «воздержался»);
• принятые решения: о прекращении договора с прежней УК, выборе новой УК, утверждении договора и тарифа;
• сведения о председателе, секретаре и счётной комиссии, их подписи.

К протоколу прикладываются реестр собственников, уведомление о собрании и подтверждение его размещения, листы регистрации и решения (бюллетени) собственников. Подлинники протокола и решений в течение установленного срока передаются в управляющую организацию, а она – в орган жилищного надзора.

Шаг 4. Уведомить ГЖИ и внести дом в реестр лицензий

Решение собрания само по себе ещё не переключает дом на новую УК. Управление лицензируется, и дом должен быть внесён в реестр лицензий за выбранной компанией. Порядок такой:

1. Новая УК заключает договор управления (его условия утвердило собрание) и направляет в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) заявление о внесении изменений в реестр лицензий с приложением копии протокола ОСС и договора.
2. ГЖИ проверяет документы (как правило, в течение установленного срока – около 10 рабочих дней) на отсутствие признаков ничтожности решения, наличие кворума и корректность оформления.
3. При положительном решении дом исключается из реестра прежней УК и вносится в реестр новой – с этой даты дом считается переданным.

Прежняя УК обязана прекратить начисления и завершить расчёты, а собственники начинают платить новой компании по утверждённому тарифу.

Передача технической документации и частые ошибки

Прежняя управляющая компания обязана передать новой техническую документацию на дом и иные связанные с управлением документы (ст. 162 ЖК РФ): технический паспорт, акты осмотров, схемы инженерных сетей, сведения о собственниках. Срок передачи – в течение 30 дней с момента прекращения договора. Если старая УК документы не отдаёт:

• новая УК или совет дома направляет ей письменное требование о передаче документации с указанием срока;
• при отказе подаётся жалоба в ГЖИ – за неисполнение этой обязанности предусмотрена административная ответственность;
• документацию можно истребовать через суд, а недостающие документы новая УК восстанавливает за счёт прежней.

Чтобы ГЖИ не отказала во внесении дома в реестр, избегайте типичных ошибок: нет кворума или он посчитан «по головам», а не по площади; собственников не уведомили за 10 дней; в бюллетенях нет данных о праве собственности; повестка в протоколе не совпадает с уведомлением; решение о выборе УК набрало меньше требуемого большинства от всех голосов дома; протокол подписан не теми лицами. Если прежняя УК саботирует отчётность, полезен и отдельный материал о том, что делать, когда УК не отчитывается перед собственниками. При любых сомнениях лучше заранее показать пакет документов юристу – переголосовывать собрание из-за формальной ошибки долго и хлопотно.